BGH definiert Regeln zur Kostenerstat-
tung bei eigenmächtiger Sanierung
Die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum
ist Sache aller Wohnungseigentümer bzw. der Wohnungseigentümer-
gemeinschaft. Doch häufig werden einzelne Wohnungseigentümer
auf eigene Faust am Gemeinschaftseigentum tätig und reichen die
Rechnung zwecks Erstattung an den Verwalter weiter. In einer aktu-
ellen Entscheidung hat der BGH Richtlinien aufgestellt, unter welchen
Voraussetzungen Kosten für eigenmächtige Maßnahmen am Gemein-
schaftseigentum, die nicht vom Notgeschäftsführungsrecht oder der
Geschäftsführung ohne Auftrag gedeckt sind, zu erstatten sind.
Demnach kommt ein Bereicherungsanspruch eines Eigentümers für
eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemein-
schaftseigentums nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin zwin-
gend hätte vorgenommen werden müssen.
Wer in diesem Fall den Bereicherungsausgleich schuldet, hängt davon ab,
ob die Maßnahme eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte
und ob dieser vorlag. Die Wohnungseigentümer sind Schuldner, wenn
die Maßnahme nicht beschlossen war, aber hätte beschlossen werden
müssen. Die Gemeinschaft ist Schuldner, wenn die Maßnahme beschlos-
sen war oder zwar nicht beschlossen, aber wegen Dringlichkeit unver-
züglich durchzuführen war. (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14)
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Weiterführende Informationen:
Eigenmächtige Beauftragung von Handwerkerleistungen
6639380
Sondereigentum richtet sich nach dem
Plan
Weichen Aufteilungsplan und tatsächliche Bauausführung voneinander
ab, ist für die Abgrenzung des Sondereigentums der Plan maßgeblich.
Dabei ist das Ausmaß der Abweichung zwischen tatsächlicher Bauaus-
führung und Aufteilungsplan unerheblich. Auch bei unwesentlichen Ab-
weichungen entsteht das Sondereigentum nicht ausnahmsweise in den
Grenzen der tatsächlichen Bauausführung.
Jeder Eigentümer kann eine dem Aufteilungsplan entsprechende Her-
stellung auf Kosten der Gemeinschaft verlangen. Diese ist Aufgabe aller
Wohnungseigentümer, und zwar auch dann, wenn es um die plange-
rechte Herstellung einer Wand geht, die zwei Sondereigentumseinhei-
ten voneinander trennt.
Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechen-
den Zustands kann ausgeschlossen sein, wenn tiefgreifende Eingriffe in
das Bauwerk erforderlich wären, unverhältnismäßig hohe Kosten ent-
stünden oder die Abweichung nur unwesentlich ist. Dann sind die Woh-
nungseigentümer verpflichtet, Teilungserklärung und Aufteilungsplan
so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen.
Bei geringfügigen Abweichungen können sich aber auch die mit einer
Anpassung des Aufteilungsplans verbundenen Kosten als unverhält-
nismäßig erweisen. Dann muss es bei den bestehenden Verhältnissen
bleiben. (BGH, Urteil v. 20.11.2015, V ZR 284/14)
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Weiterführende Informationen:
Bauabweichung
636249
Wer muss Versammlungsprotokoll
unterschreiben?
Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, werden
grundsätzlich mit der Verkündung durch den Versammlungsleiter wirk-
sam. Die Teilungserklärung kann die Gültigkeit von Beschlüssen aber
von weiteren Anforderungen abhängig machen, etwa der Protokollie-
rung und der Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls durch zwei
Wohnungseigentümer. Eine solche qualifizierte Protokollierungsklausel,
die auf dem Vier-Augen-Prinzip beruht, ist zulässig, weil die Wohnungs-
eigentümer ein berechtigtes Interesse an einer effektiven Kontrolle und
der sicheren Feststellung der gefassten Beschlüsse haben. Um diesen
Zweck zu erfüllen, muss das Protokoll in einem solchen Fall neben dem
Verwalter von zwei verschiedenen natürlichen Personen, die auch in
der Versammlung anwesend waren, unterzeichnet werden.
Sind neben dem Verwalter nicht zusätzlich zwei Wohnungseigentümer
in einer Versammlung anwesend (etwa wenn der Verwalter von Eigen-
tümern mit Vollmachten ausgestattet ist oder nur der Mehrheitseigen-
tümer an der Versammlung teilnimmt), kann das Protokollierungser-
fordernis seinen Zweck nicht erfüllen. Dann reicht die Unterschrift des
Verwalters (und ggf. die des einzigen anwesenden Eigentümers) aus.
(BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 203/14)
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Weiterführende Informationen:
Eigentümerversammlung, Protokoll
547318
Verfassungsbeschwerde gegen Funk-
Rauchwarnmelder scheitert
Ein Kölner Mieter, der wegen Datenschutzbedenken keine Funk-Rauch-
warnmelder in seiner Wohnung dulden will, ist mit seiner Verfassungs-
beschwerde gescheitert. Das Gericht nahm die Beschwerde nicht zur
Entscheidung an, weil diese keine Aussicht auf Erfolg habe.
Bis Ende 2016 müssen Wohnungen in Nordrhein-Westfalen mit Rauch-
warnmeldern ausgestattet sein. Die Vermieterin, eine Wohnungsbau-
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Meldungen
Soweit die Gemeinschaft den Ausgleich schuldet, ist auch der Eigentü-
mer, der die Maßnahme durchgeführt hat, an den Kosten zu beteiligen.
Dies geschieht aber nicht durch die Kürzung seines Anspruchs gegen
den Verband, sondern durch Umlage in der Jahresabrechnung.
Soweit die einzelnen Wohnungseigentümer den Ausgleich schulden,
haften sie jeweils nur anteilig im Verhältnis Ihres Miteigentumsanteils.
PRAXIS-TIPP:
Die erstmalige plangerechte Herstellung ist Teil der den Wohnungs-
eigentümern obliegenden Instandhaltungs- und Instandsetzungs-
verpflichtung und keine bauliche Veränderung im Sinne von § 22
Abs. 1 WEG. Solche Maßnahmen können daher mit einfacher Mehr-
heit und ohne Zustimmung der davon „beeinträchtigten“ Eigentü-
mer beschlossen werden.
PRAXIS-TIPP:
