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0.2015
FAKTEN:
Zur Erdgeschosswohnung des Eigentümers gehört eine Terrasse, an der ein
Sondernutzungsrecht besteht. Der Verwalter hatte eigenmächtig eine Hecke entfernt.
Der Eigentümer nimmt nunmehr den Verwalter auf Neuanpflanzung einer Hecke in
Anspruch. Allerdings ohne Erfolg. Einen eigenen Schaden macht er auch nicht geltend,
denn sein Sondereigentumwurde nicht beschädigt. DieHecke befand sich imBereich des
Gemeinschaftseigentums. Auf die Tatsache, dass dieses überwiegend für den Eigentümer
von Nutzen war, kommt es nicht an. Ein Wiederherstellungsanspruch steht dem Eigen-
tümer allein auch nicht zu. Dieser steht vielmehr den Eigentümern gemeinschaftlich zu,
da er sich auf Schadensersatz in Form der Naturalrestitution richtet.
FAZIT:
Der einzelne Eigentümer ist hier nicht klagebefugt. Sämtliche Schadensersatzan-
sprüche gegen den Verwalter sind von der Gemeinschaft gegen ihn geltend zu machen.
Anderes gilt etwa bei der Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan. Dabei
handelt es sich um einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, der individuell
geltend gemacht werden kann.
GESCHÄDIGTES
GEMEINSCHAFTSEIGENTUM
Kein Anspruch des einzelnen
Eigentümers gegen Verwalter
Der Verwalter haftet den einzelnen
Wohnungseigentümern gegenüber
nicht auf Wiederherstellung des
gemeinschaftlichen Eigentums nach
Vornahme eigenmächtiger und ord-
nungswidriger gärtnerischer Gestal-
tungsmaßnahmen des Gemeinschafts-
eigentums.
LG Hamburg, Urteil v. 25.02.2015, 318 S 110/14
FAKTEN:
DieMitglieder desVerwaltungsbeirats einerWohnungseigentümergemeinschaft
wandten sich im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Normen-
kontrollantrag gegen einen Bebauungsplan. Jener war allerdings bereits offensichtlich
unzulässig. Wohnungseigentümergemeinschaftenwerden nach außen regelmäßig durch
ihren Verwalter vertreten und nicht durch den Verwaltungsbeirat, der den Verwalter
lediglich bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt. Fehlt ein Verwalter, so ver-
treten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können
zwar durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrereWohnungseigentümer
zur Vertretung ermächtigen. Daran fehlte es vorliegend jedoch.
FAZIT:
Im Interesse der Rechtssicherheit genügt es nicht, einen noch nicht gewählten
Beirat im Namen aller Wohnungseigentümer zur gerichtlichen und außergerichtlichen
Geltendmachung von Ansprüchen zu ermächtigen, wenn die Gemeinschaftsordnung
offenkundig keine allgemeine Außenvertretungsbefugnis durch den Beirat vorsieht.
EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
Keine Vertretung durch Beirat
Die Wohnungseigentümergemein-
schaft wird nach außen in aller Regel
durch den Verwalter vertreten und
nicht durch den Verwaltungsbeirat.
Letzterer unterstützt den Verwalter
lediglich bei der Durchführung seiner
Aufgaben.
OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 19.03.2015,
OVG 2 A 3.15
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Wohnungseigentumsrecht
– Aktuelle Urteile
FAKTEN:
DieWohnungseigentümer hatten beschlossen, die Haustür in der Zeit von 22.00
Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten. Einige Eigentümer hatten
diesen Beschluss erfolgreich angefochten. Die Regelung, während der Nachtzeiten die
Haustür verschlossen zu halten, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch
das Abschließen der Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes in einer Notsituation nur
erschwert möglich. Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des
Hauseingangs zulassen und auch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne einen
Schlüssel ermöglichen, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die
Gemeinschaft beschließt, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten. Ein
derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Eigentümer deutlich.
FAZIT:
Der Entscheidung ist zuzustimmen. ImBereich des Mietrechts ist es derzeit noch
umstritten, ob eine Regelung dahingehend, dass die Haustür nachts verschlossen zu hal-
ten ist, inMietverträgen noch zulässig ist. Auch hier ist fast als sicher zu konstatieren, dass
entsprechende Regelungen zumindest obergerichtlich für unwirksam erklärt werden.
HAUSTÜRSCHLIESSANLAGE
Eingangstür darf nicht ver-
schlossen werden
Da Haustürschließanlagen existieren,
die ein Verschließen des Hausein-
gangs zulassen und dennoch ein Öff-
nen durch flüchtende Bewohner ohne
Schlüssel ermöglichen, entspricht es
nicht ordnungsgemäßer Verwaltung,
wenn die Wohnungseigentümer
beschließen, in den Nachtstunden die
Haustür verschlossen zu halten.
LG Frankfurt/Main, Urteil v. 12.5.2015, 2-13 S 127/12
