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REGIONREPORT
FRANKFURT
I
BEWERTUNG
Foto: Stadt Frankfurt; Stadtplanungsamt Frankfurt am Main
Um für Investoren einen Ausgleich für
die Sozialbauquote zu schaffen, beträgt
der Erbbauzins für diese gebundenen 30
Prozent innerhalb des Bindungszeitraums
zudem nur 2,0 Prozent. So entsteht für
alle Beteiligten eine Win-win-Situation.
Die Stadt behält zum einen langfristig
das Eigentumsrecht an dem Grundstück
und fördert zum anderen den sozialen
Wohnungsbau, Projektentwickler kön-
nen attraktive unbebaute Grundstücke
nutzen und die Käufer sparen die hohen
Frankfurter Grundstückskosten. Beim
Weiterverkauf wird diese Beschränkung
dahingehend eingepreist, dass für die Zeit
der Bindung ein Underrent besteht und
für diese Periode auch eine Umwandlung
in Wohnungseigentum und ein anschlie-
ßender Verkauf erschwert ist. Heimfallge-
sichtspunkte haben imWohnungsbau nur
eine untergeordnete Bedeutung.
Herr Debus, in Frankfurt gilt seit No-
vember 2015 mit Ausnahme von vier
Stadtteilen die Mietpreisbremse. Wie
wirkt sich dieses Instrument auf die
Wertermittlung aus?
Die Mietpreis-
bremse zeigt in Frankfurt noch keine be-
lastbaren Auswirkungen. Der Wert von
Wohnimmobilien berechnet sich nach
dem Ertrag, den ein Investor mit ihnen
erzielen kann. Bei der Wertermittlung
vermieteter Wohn
immobilien kommt in
der Regel das Ertragswertverfahren zur
Anwendung. Zur Ermittlung der Kom-
ponente Reinertrag müsste ein Gutachter
künftig jede einzelne Wohnung komplex
überprüfen: Liegt die Miete maximal
zehn Prozent über der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete? Handelt es sich bei einem
vorliegenden höherenMietniveau umeine
zulässig vereinbarteMiete?Welches Erhö-
hungspotenzial besteht? Und vieles mehr.
Es liegt ein Wirrwarr unterschiedlichster
Mieten vor. DieMietpreisbremse beschert
Wertermittlern höhere Unsicherheiten
und ein größeres Streitpotenzial.
Die Kaufpreise für Büroimmobilien lau-
fen den Mieten davon. Droht in diesem
Segment die Gefahr einer Überhitzung?
Der Frankfurter Büromarkt verzeichnet
noch keine Preisblase, aber einige Fak-
toren stimmen nachdenklich. Im vergan-
genen Jahr wurden zwölf Verkäufe mit
einem Kaufpreis von jeweils über 50 Mil-
lionen Euro beurkundet, insgesamt rund
1,1 Milliarden Euro. Höher war die Zahl
der Großtransaktionen lediglich in den
Jahren 2006 und 2007. Zudem beobach-
„Preisblase? Einige Faktoren
stimmen nachdenklich“
In Frankfurt am Main drehen sich so viele Baukräne wie
selten. Der Immobilienmarkt boomt. Doch sind die erzielten
Preise nachhaltig? Welchen Einfluss haben die Regularien von
Land und Stadt?
Michael Debus
zur aktuellen Entwicklung.
tenwir eine steigende Transaktionshäufig-
keit und sinkende Renditen, da dieMieten
nicht in gleichemMaße wie die Kaufpreise
steigen. Es stellt sich die Frage, wie lange
der starke Anlagedruck Käufer dazu be-
wegt, sinkende Renditen zu akzeptieren.
VersuchenVermieter andererseits, höhere
Mieten amMarkt durchzusetzen, lässt sich
die Reaktion der Mieter nicht sicher vor-
hersehen. Ende der 1980er Jahre kehrten
zahlreiche Mieter den hohen Frankfurter
Innenstadtmieten den Rücken und zogen
in dezentrale Lagen. Nach einigen Jah-
ren sinkender Frankfurter Büromieten
zogen sie in das Stadtzentrum zurück
und bescherten den dezentralen Lagen
Leer
stände. Wir sind gespannt, welchen
Einfluss der Brexit auf den Frankfurter
Büromarkt nehmen wird.
Bei der Vergabe von städtischen Erbbau-
rechten für den Geschosswohnungsbau
müssen künftig mindestens 30 Prozent
der realisierten Geschossfläche als ge-
förderter Wohnraum entstehen. Welche
Auswirkungen hat diese Regelung beim
Weiterverkauf oder beim Heimfall?
In
Frankfurt besteht trotz der aktuellen
Niedrigzinsphase eine hohe Nachfrage
nach Erbbaugrundstücken. Zwar liegt der
Erbbauzins für Wohnbau-Grundstücke
mit 2,5 Prozent des Bodenwerts jährlich
deutlich über den aktuell sehr niedrigen
Kapitalmarktzinsen, allerdings sind un-
bebaute Grundstücke in Frankfurt Man-
gelware. Hinzu kommt, dass Käufer auch
beim Kauf von Wohneigentum steuerlich
nur den Gebäudeteil absetzen können.
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Gabriele Bobka
ZUR PERSON
Michael Debus
ist Vorsit-
zender des Gutachterausschusses für Immo-
bilienwerte der Stadt Frankfurt. Der Gutach-
terausschuss, dem in Frankfurt neben dem
Vorsitzenden 25 ehrenamtliche Mitglieder
angehören, wertet die Kaufverträge aus, stellt
die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt
als Kaufpreissammlung zur Verfügung und
sichert damit eine hohe Markttransparenz.
