BUNDESPOLITIK
Damit Modernisierungen mieter- und
vermietergerecht umgesetzt werden
können, brauchen wir in punkto Miet-
spiegel und Modernisierungsmieter-
höhung …
… mehr Rechtssicherheit und Akzep-
tanz:
• eine Konkretisierung der anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätze des Miet-
spiegels,
• eine repräsentative und ausreichende
Ergebnisstichprobe, die nicht mit einer
Verlängerung des Betrachtungszeitraums
auf zehn Jahre einhergeht,
• klare Grundsätze über das Verfahren der
Datenerhebung und Datenbewertung,
• eine transparente Dokumentation und
Veröffentlichung von Mietspiegeln.
… ein entschiedenes Vorgehen gegen
„schwarze Schafe“:
• Auswüchse von Mieterhöhungen und
sogenanntes Herausmodernisieren von
Mietern müssen wirksam bekämpft wer-
den.
• eine praktikable und eine tatsächlich auf
den Einzelfall bezogene Härtefallrege-
lung.
Fortsetzung von Seite 5
Rechenbeispiel – so negativ wirken sich die Pläne des Justizminis-
teriums bei standardmäßigen Wohnungsmodernisierungen aus
In einem unsanierten Gebäude beträgt die Kaltmiete vor Modernisierung 4,50 Euro
pro Quadratmeter. Nach energetischer und altersgerechter Modernisierung (Bau-
kosten = 700 Euro pro Quadratmeter) fallen umlagefähige Modernisierungskosten
in Höhe von 60 Prozent der Gesamtinvestitionskosten (420 Euro pro Quadratmeter)
an. Daraus ergibt sich eine notwendige Erhöhung der Nettokaltmiete um 2,80 Euro
pro Quadratmeter (420 x 8 Prozent/12 Monate).
Nach der neuen Regelung dürfte die Miete für die so frisch sanierte Wohnung um
maximal 50 Prozent der bisherigen Miete, also um 2,25 Euro pro Quadratmeter
steigen. Die Miete nach Modernisierung beträgt dann 6,75 Euro pro Quadratmeter
und darf für acht Jahre nicht erhöht werden. Im Ergebnis verzichtet der Vermieter
auf 20 Prozent seiner Modernisierungsmieterhöhung. Noch nicht einmal die abge-
senkten acht Prozent, sondern lediglich 6,4 Prozent wären umlegbar. Das ist wirt-
schaftlich inakzeptabel.
Alternative: Verzicht auf Modernisierung – höhere Miete möglich
Entscheidet sich der Vermieter gegen eine Modernisierung, kann er die Miete nach
Paragraph 558 Bürgerliches Gesetzbuch in angespannten Wohnungsmärkten um
15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen: Im Beispielfall wäre dann eine Erhö-
hung der Miete auf 6,84 Euro pro Quadratmeter möglich.
Ergebnis:
Für eine unmodernisierte Wohnung kann ein Vermieter nach den Plänen
des Bundesjustizministeriums eine höhere Miete verlangen als für eine Wohnung,
die er durch Modernisierung an die aktuellen Herausforderungen wie Energiewende
und altersgerechten Umbau anpasst. Die geplanten Regelungen des Bundesjustiz-
ministeriums sind also ein Anreiz dafür, Wohnungen nicht zu modernisieren, da dies
unwirtschaftlich ist.
Foto: Büro Roman Lorenz
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11/2016
