Umlage der Warmwasserkosten nach Verbrauch bei hohen Wohnungsleerständen
NACHRUF
Mat-Nr. 06505-5377
Recht so
„Im vorliegenden Fall hat der BGH von einer Kürzung der
umgelegten Warmwasserkosten abgesehen. Mit der freiwilli-
gen Anspruchskürzung – in Rechnungstellung von lediglich der
Hälfte des auf die Mieterin entfallenden Anteils an den Warm-
wasserkosten – sei der Vermieter den berechtigten Interessen
der Mieterin an einer angemessenen Kostenverteilung in hin-
reichender Weise entgegengekommen. Wo die Grenze für eine
noch tragbare Kostenbelastung zu ziehen ist, hat der BGH offen
gelassen. Ob eine Anspruchskürzung geboten ist, und gege-
benenfalls in welchem Umfang, werden daher die
Instanzgerichte entscheiden müssen. Dass der BGH
hierfür in seiner Entscheidung keine Anhaltspunkte
gegeben hat, mag für die Praxis unbefriedigend
sein. Bei der Beurteilung werden die beiderseitigen
Interessen in der Gesamtschau zu beurteilen und in
einen angemessenen Ausgleich zu bringen sein. Allein auf eine
Leerstandsquote abzustellen, wie zum Teil im Schrifttum vertre-
ten, dürfte jedoch nicht mehr angemessen sein.“
EXPERTENMEINUNG
von RAin Monika Kegel
GdW-Referentin
Foto: Sebastian Schobbert
Mit Urteil vom 10. Dezember 2014 hat sich
der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR
9/14) mit der Frage der Umlage von leer-
standsbedingten, erhöhten Warmwasser-
kosten befasst. Die Beklagte war Miete-
rin in einem zum Abriss – im Rahmen der
Stadtplanung – vorgesehenen 28-Famili-
enhaus. In dem Gebäude waren nur noch
wenige Wohnungen belegt. Der Vermieter
legte die angefallenen Warmwasserkosten
zu 50 Prozent nach Wohnfläche und zu 50
Prozent nach Verbrauch um. Von dem ver-
brauchsabhängigen Kostenanteil hat er „aus
Kulanz“ nur die Hälfte des Betrages in Rech-
nung gestellt. Die Mieterin verweigerte die
Nachzahlung und verlangte eine Umlegung
der Warmwasserkosten ausschließlich nach
Wohnfläche. Das Landgericht hatte in zwei-
ter Instanz entschieden, dass die berechne-
ten Warmwasserkosten um einen angemes-
senen Anteil zu kürzen sind. Der BGH hat
das Urteil aufgehoben und entschieden,
dass die vom Vermieter vorgenommene
Berechnung der Warmwasserkosten nicht
zu beanstanden ist. In der Begründung geht
der BGH davon aus, dass es auch bei hohen
Wohnungsleerständen grundsätzlich bei der
von der Heizkostenverordnung vorgeschrie-
benen, verbrauchsabhängigen Abrechnung
zu bleiben habe. Unzuträglichkeiten in der
Abrechnung könnten im Einzelfall in ande-
rer Weise Rechnung getragen werden. So
könne der Vermieter nach § 241 Absatz 2
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet
sein, dem Verlangen des Mieters auf eine
Vertragsänderung dahingehend zuzustim-
men, den nach Verbrauch zu berechnen-
den Teil der Warmwasserkosten auf das
gesetzliche Mindestmaß von 50 Prozent der
Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkos-
ten bei hohen Leerständen angemessen zu
verteilen. Dieser günstigere Verteilungsmaß-
stab könne dennoch zu Ergebnissen führen,
die nicht mehr als gerecht empfunden wer-
den. Dann müssten durch den Leerstand
bedinge Kostenverschiebungen zu Lasten
des Mieters im Einzelfall mit einer aus dem
Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB)
abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rech-
nung getragen werden. Dabei sei jedoch zu
berücksichtigen, dass auch der Vermieter in
Gebäuden mit sehr hohen Leerständen –
durch hohe Mietausfälle – erhebliche Nach-
teile hat. Deshalb sei es nicht unbillig, wenn
die verbleibenden Mieter einen angemesse-
nen Teil der leerstandsbedingten Mehrkos-
ten zu tragen haben.
nungswirtschaftlichen Verband der neuen Bundesländer und
zum zweitgrößten Regionalverband bundesweit wurde. Wir
werden Ludwig Burkardt immer in tiefer und ehrender Dank-
barkeit verbunden bleiben. Unsere aufrichtige Anteilnahme,
in tiefer und ehrender Dankbarkeit, gilt seiner Familie, die ihm
so viel bedeutet hat.
Trauer um Ludwig Burkardt
Am 30. Mai 2015 ist Ludwig Burkardt,
langjähriges Vorstandsmitglied des Ver-
bandes Berlin-Brandenburgischer Woh-
nungsunternehmen (BBU) und Land-
tagsabgeordneter, überraschend im
Alter von nur 68 Jahren verstorben. Wir
sind tief betroffen und schwer erschüt-
tert. Ludwig Burkardt war ein leiden-
schaftlicher, authentischer, engagierter
und zutiefst werteorientierter Mensch,
der 20 Jahre lang den BBU und die
Wohnungswirtschaft Berlin-Branden-
burgs sowie darüber hinaus maßgeblich
geprägt hat. In dieser überaus heraus-
fordernden und ereignisreichen Zeit von Wende, Einheit, Zusammen-
wachsen und Modernisierung der Hauptstadtregion hat er mit seinem
wegweisenden Wirken einen wesentlichen Beitrag zur Zukunftsfähigkeit
der Branche geleistet. Vor allem seinem Einsatz ist es zu verdanken, dass
der BBU nach der Wende zum Zweiländerverband, zum größten woh-
Foto: ludwigburkardt.de
In trauerndem Gedenken
Maren Kern
Mitglied des BBU-Vorstandes
Prof.D r. Klaus-PeterH illebrand
Mitglied des BBU-Vorstandes
Axel Gedaschko
GdW-Präsident
Ingeborg Esser
GdW-Hauptgeschäftsführerin
Dr. Christian Lieberknecht
GdW-Geschäftsführer
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23/2015
