77
12|2017
MIETRECHT
77
BGB §§ 307, 535, 538, 558
Zuschlag für Schönheitsreparaturen
77
BGB §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1
Kauf bricht nicht Miete
78
BGB §§ 241 Abs. 2, 242; WoBindG § 10
Abs. 1 Satz 1; II. BVO § 28 Abs. 4
Kostenmiete und
Schönheitsreparaturen
78
GG Art. 103; BGB § 535
Ruhestörung und deren Darlegung im
Prozess
WEG-RECHT
79
WEG §§ 21, 23, 27 Abs. 1 Nr. 1, 43 Nr. 4
Unzulässige Delegation wesentlicher Entschei-
dungen auf den Beirat und die Verwaltung;
Bestimmtheitsgrundsatz
79
WEG §§ 14, 22 Abs. 1; BGB §§ 195 ff.
Verjährungsfrist des Anspruchs auf Beseitigung
einer baulichen Veränderung
MIETRECHT
INHALT
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
BGB §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1
Kauf bricht nicht Miete
Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566
Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des ver-
äußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaft-
lichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein
eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.
BGB §§ 307, 535, 538, 558
Zuschlag für Schönheitsreparaturen
Ein im Mietvertrag neben der Grundmiete ausgewiesener „Zuschlag
Schönheitsreparaturen“ ist als Preisabrede der richterlichen Inhalts-
kontrolle entzogen.
BGH, Hinweisbeschluss vom 30.5.2017, VIII ZR 31/17
Bedeutung für die Praxis
In einem die Mietparteien verbindenden Mietvertrag war neben einer
„Grundmiete“ und einer Betriebskostenvorauszahlung ein monatlicher
„Zuschlag Schönheitsreparaturen“ vereinbart. Ferner war geregelt, dass
der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und
der in der Miete enthaltene Kostenansatz sich auf 0,87 €/m
2
monatlich
belaufe. Die Mieter waren der Auffassung, der „Zuschlag Schönheitsre-
paraturen“ sei nicht wirksam vereinbart, weil es sich um eine vorformu-
lierte Preisnebenabrede handele, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB
unterliege und dieser nicht standhalte.
Dieser Auffassung traten der BGH (und die Vorinstanz) entgegen: Der
neben der „Grundmiete“ ausgewiesene „Zuschlag Schönheitsreparaturen“
sei als Preis(haupt)abrede einzuordnen, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB
nicht der Kontrolle auf inhaltliche Angemessenheit unterliegt. Dieser
Zuschlag stelle ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der „Grund-
miete“ ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht des Vermieters dar. Auch
verneinte der BGH ein Umgehungsgeschäft nach § 306 a BGB: Es treffe
nicht zu, dass den Mietern mit Hilfe dieses getrennt ausgewiesenen
Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsrepara-
turen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen
im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden
können, weil kein angemessener Ausgleich entsprechend der Recht-
sprechung gewährt worden sei. Denn die Ausweisung eines „Zuschlags
Schönheitsreparaturen“ stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders,
als wenn eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre.
In beiden Fällen hat der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und
zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die
Durchführung von Schönheitsreparaturen entsteht; es handelt sich mithin
um einen bloßen (für den Mieter belanglosen) Hinweis des Vermieters auf
seine interne Kalkulation.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
RECHT
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