77
3|2015
MIETRECHT
77
BGB § 556 Abs. 3, HeizkostenV §§ 9 Abs. 1, 9a
Formell wirksame Heizkostenabrechnung
77
BGB §§ 241 Abs. 2, 242, HeizkostenV §§ 8 Abs. 1, 9
Abs. 4
Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung und
Leerstand
78
BGB §§ 280 Abs. 1, 538
Keine vorherige Fristsetzung zur Nacherfüllung
bei mieterseits verursachten Schäden an der
Mietsache
78
BGB § 556a Abs. 1 S. 1
Betriebskosten; einseitiges Leistungsbestim-
mungsrecht des Vermieters
WEG-RECHT
79
WEG § 28
Erneute Beschlussfassung über den
Wirtschaftsplan
79
WEG § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2, BGB § 280
Unterlassene Beschlussfassung über eilige
Instandsetzungsmaßnahmen
79
WEG § 23 Abs. 1
Verbot der Belastung mit Leistungspflichten
MIETRECHT
INHALT
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Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
DW Grün
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
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BGB § 556 Abs. 3, HeizkostenV §§ 9 Abs. 1, 9a
Formell wirksame Heizkostenabrechnung
Für die formelle Ordnungsgemäßheit ist es ohne Bedeutung, ob die
dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen
Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell
vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des
§ 9a Heizkostenverordnung entspricht.
BGH, Urteil vom 12.11.2014, VIII ZR 112/14
Bedeutung für die Praxis
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie
den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine
geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mie-
ter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu
erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten ge-
danklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dass die für die Wohnung des
Klägers angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten
beruhen, sondern aufgrund einer „prozentualen Schätzung aufgrund
des Vorjahresverbrauchs“ ermittelt worden sind und die als Verbrauch
angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf
„einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume“ beruht, rechtfertigt
keine andere Beurteilung. Entgegen einer in der Instanzrechtsprechung
und im Schrifttum vertretenen Ansicht sind an die formelle Ordnungsge-
mäßheit einer Heizkostenabrechnung keine weitergehenden Anforderun-
gen zu stellen. Insbesondere muss der Vermieter nicht bereits auf dieser
Ebene darlegen und erläutern, auf welche Weise er in Fällen einer in der
abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann
gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung als Verbrauchswerte dieser
Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt
hat.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
RECHT
BGB §§ 241 Abs. 2, 242, HeizkostenV §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 4
Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
und Leerstand
1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der
vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach
Verbrauch zu bleiben.
2. Im Einzelfall kann der Vermieter verpflichtet sein, dem Verlangen
des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen,
den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten
auf das gesetzliche Mindestmaß von 50% der Gesamtkosten abzu-
senken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu
verteilen.
BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 9/14
