38
6|2015
ENERGIE UND TECHNIK
Herausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Betriebskosten
aktuell
Ausgabe 2 · Juni 2015
Betriebskosten aktuell online
Sämtliche seit 2004 erschienenen Ausgaben
„Betriebskosten aktuell“ stehen unter
als Download zur Verfügung.
Häufig gestellte Fragen zur Betriebskostenabrechnung
Was Vermieter und Mieter wissen sollten
Zur Jahresmitte ist der
Großteil der Betriebs-
kostenabrechnungen
erstellt und den Mietern
zugegangen. Neben den
alljährlich wiederkehren-
den Meldungen, dass jede
zweite Nebenkostenab-
rechnung angeblich falsch
sei, müssen sich fast alle Vermieter mit mehr oder weniger zahlreichen
Einwänden und Fragen ihrer Mieter zur Betriebskostenabrechnung
auseinandersetzen. In diesem Zusammenhang tauchen immer wieder die
gleichen Fragen auf. Hier die am häufigsten gestellten:
Frage:
Müssen dem Mieter auf Verlangen Belegkopien zugesandt werden?
Antwort:
Nur Mieter preisgebundener Sozialmietwohnungen können
gemäß § 29 Abs. 2 NMV 1970 die Zusendung von Belegkopien gegen
Auslagenerstattung verlangen. Mieter nicht preisgebundener Wohnungen
haben grundsätzlich keine Anspruch auf Übersendung von Belegkopien, es
sei denn, die Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter ist nicht zumut-
bar (BGH, Urteil vom 19. Januar 2010 – VIII ZR 83/09 und vom 8. März
2006 – VIII ZR 78/05). Die Zumutbarkeit richtet sich dabei nach einer
nicht näher definierten räumlichen Entfernung (innerhalb des Stadtgebie-
tes von Berlin liegende Orte sind danach noch zumutbar).
Frage:
Schließt die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforde-
rung den Mieter mit späteren Nach- oder Rückforderungen aus (deklara-
torisches Schuldanerkenntnis)?
Antwort:
Nein. Seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten
Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und
Satz 5, 6 BGB kann der Mieter auch nach vorbehaltlosem Saldenausgleich
innerhalb seiner zwölfmonatigen Einwendungsfrist weitere Ansprüche
geltend machen (BGH, Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09).
Frage:
Wann ist der Abrechnungssaldo fällig?
Antwort:
Grundsätzlich ist der Anspruch auf Ausgleich des Abrechnungs-
saldos mit Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenab-
rechnung fällig (BGH, Urteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05).
Frage:
Muss dem Mieter trotzdem eine Prüfungsfrist bis zur Fälligkeit
eingeräumt werden?
Antwort:
Zur Prüfung der Abrechnung soll dem Mieter ein Zurückbe-
haltungsrecht gemäß § 273 BGB zustehen, das er konkludent z. B. durch
einstweilige Nichtzahlung des Saldos erklären kann.
Aus § 560 Abs. 2 BGB leitet Langenberg eine Befristung des Zurückbe-
haltungsrechtes und damit den Fälligkeitstermin für den Ausgleich des
Saldos auf den Zeitpunkt der übernächsten Mietzahlung nach Zugang der
Betriebskostenabrechnung ab (Langenberg, Betriebs- und Heizkosten-
recht, 7. Auflage, I 24)
Rauchwarnmelder: Anbringung duldungspflichtig, Miete umlegbar
Landgericht Halle urteilt Vermieter-freundlich
Das Landgericht Halle hat sich mit Urteil vom 30. Juni 2014 – 3 S 11/14
Vermieter-freundlich zur Anbringung von Rauchwarnmeldern und zur
Umlage der Wartungskosten einschließlich der Gerätemiete geäußert.
Danach handelt es sich bei der Installation von Rauchwarnmeldern sowohl
wegen der entsprechenden Vorschrift in § 47 Abs. 4 Landesbauordnung
Sachsen-Anhalt als auch wegen des maßgeblichen Sicherheitszuwachses
um eine duldungspflichtige Maßnahme nach §§ 555b Nr. 5 und 6 BGB
(§ 554 Abs. 2 BGB a.F.) – und zwar auch dann, wenn der Mieter bereits
Rauchwarnmelder eingebaut hatte. Darüber hinaus bedürfe der Einbau
keiner Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB, da es sich um
eine Bagatellmaßnahme handele. Die Mieterin könne auch nicht auf
wirtschaftliche Härtegründe verweisen, da keine Mieterhöhung erfolge.
Es solle lediglich eine Umlage von 1,18 € netto als Wartungskosten und
3,66 € netto als Miete pro Jahr und Gerät veranschlagt werden. Da durch
den Einbau neuer, funkgewarteter Geräte nicht nur ein Sicherheitszu-
wachs erfolge, sondern die Mieterin zugleich von jeder Wartungs- und
ggf. Erneuerungspflicht befreit werde, könne eine geringfügige Umlage
über die Betriebskosten oder ein möglicher Streit um die Umlagefähigkeit
diese Erleichterungen nicht überwiegen. Das Landgericht hat die Revision
zugelassen. Jetzt ist der BGH am Zug.
Quelle: MEV
