BUNDESPOLITIK
Baulandkommission:
Engpass für die Schaffung zusätzlicher Wohnungen beseitigen
Berlin – Die zweite Sitzung der Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ fand Mitte
November 2018 unter Vorsitz von Marco Wanderwitz, Parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesminister des Innern,
für Bau und Heimat, in Berlin statt. Im Fokus dieser ersten inhaltlichen Sitzung stand die Frage, welche Rahmenbedin
gungen im Baugesetzbuch geändert werden könnten, um die Aktivierung von Bauland zur Schaffung von Wohnraum zu
erleichtern. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, vertrat bei dem Treffen die
Interessen der rund 3.000 Wohnungsunternehmen in Deutschland.
„Knappes Bauland ist einer der Engpässe
für die Schaffung zusätzlicher Wohnun-
gen“, erklärte der Parlamentarische Staats-
sekretär
Marco Wanderwitz
(CDU). „Das
Bundesministerium des Innern, für Bau und
Heimat hat mit der Baulandkommission ein
breites Spektrum an Erfahrung und
Sachverstand in der Bodenpolitik an
einen Tisch gebracht. Dadurch kön-
nen alle Rahmenbedingungen, die
für die Verfügbarkeit von Baugrund-
stücken wichtig sind, auf den Prüf-
stand gestellt und gute Praxisbei-
spiele verbreitet werden. Auf dieser
Basis wird die Kommission bis Mitte
2019 Empfehlungen erarbeiten.“
„Ohne bezahlbare Grundstücke ent-
stehen in Deutschland nur Luftschlös-
ser statt bezahlbare Wohnungen“, sagte
GdW-Präsident
Axel Gedaschko
. „Des-
halb muss das Baugesetzbuch so geän-
dert und ergänzt werden, dass Bauland
leichter und schneller mobilisiert werden
kann. Die Kommunen müssen dazu bei der
Erstellung von Bauleitplänen unterstützt,
ein neuer Bebauungsplantypus eingeführt
und Wohnungsbaugenehmigungen in
Bebauungsplangebieten sowie im Außen-
bereich erleichtert werden. Insbesondere
muss auch der Ausbau von Dachgeschos-
sen vereinfacht werden, da sich dort Flä-
chenpotenzial verbirgt, ohne dass zusätz-
liches Bauland ausgewiesen und Flächen
versiegelt werden müssen.“
(bmi/schi)
Eine Liste der Mitglieder der Baulandkommis-
sion finden Sie hier:
die GdW-Stellungnahme zum Download hier:
Quelle: GdW
nicht heißen muss, dass man auf ein Flä-
chenverfahren setzt.
Das zweite Verfahren ist ein wertorientier-
tes, das für den Mietwohnungsbereich ein
echtes vereinfachtes Ertragswertverfahren
ist. Ein solches Verfahren ist grundsätz-
lich ebenfalls für den Mietwohnungsbe-
reich geeignet. Der Bodenwert wird dabei
anders als im Sachwertmodell – auch
im Kostenwertverfahren – nur anteilig
mit einem Verzinsungsanteil berücksich-
tigt. Aber: Man muss wissen, dass dieses
Modell zwar sicher den Wert der Immobi-
lien sachgerecht abbildet, aber wesentlich
komplizierter ist als ein wertunabhängiges
Flächenmodell. Darüber hinaus muss die
Bewertung regelmäßig fortgeschrieben
werden, im Vorschlag des BMF alle sieben
Jahre. Da die Mieten bewertungsdominant
sind, wird eine solche Fortschreibung auch
immer wieder eine Mitwirkung der Grund-
stückseigentümer erfordern. Das Verfahren
ist also sowohl für die Finanzverwaltung
als auch die Grundstückseigentümer mit
hohem Bürokratieaufwand verbunden.
Für unbebaute Grundstücke soll richtiger-
weise der Bodenwert zum Ansatz kommen,
für Gewerbeimmobilien ein Sachwert. Ob
dieses Modell tatsächlich in dem kurzen
Zeitraum umsetzbar ist, den das BVerfG
vorgegeben hat, erscheint mehr als zwei-
felhaft. Die Länder haben den Umsetzungs-
zeitraum für das Kostenwertmodell mit 10
Jahren beziffert, dieses Ertragswertmodell
wird voraussichtlich komplexer werden,
auch wenn es an verschiedenen Stellen
vereinfacht wird. Für ein wertorientiertes
Verfahren sind derzeit vor allem die ost-
deutschen Länder einschließlich Berlin und
Bremen.
Schafft man die Umsetzung nicht, könnte
die Grundsteuer zwar zunächst auf Basis
der alten Einheitswerte bis Ende 2024 wei-
ter erhoben werden. Anfang 2025 wäre
dann aber Schluss. Man würde sich also
Zeit erkaufen, ohne das Problem dauerhaft
zu lösen. Die Mitgliedsunternehmen des
GdW würden mit einem Ertragswertverfah-
ren wahrscheinlich nicht schlecht fahren.
Das liegt daran, dass deren Mieten eher
im mittleren und unteren Segment liegen.
Im Durchschnitt liegen die GdW-Mieten in
den Top-Sieben-Städten 20 bis 30 Prozent
unter den ortsüblichen Vergleichsmieten.
Wenn das Grundsteueraufkommen der
Kommunen also tatsächlich gleichbleibt,
werden die bezahlbaren Mietwohnungen
wohl eher die Gewinner sein. Gleiches
wäre aber auch beim Flächenverfahren
der Fall. Dies hängt damit zusammen, dass
die Bestände der GdW-Mitgliedsunterneh-
men im Geschosswohnungsbau eher dich-
ter und höher bebaut sind.
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