77
4|2019
MIETRECHT
77
NMV 1970 § 20 Abs. 2 S. 1
Betriebskostenumlage nach der Wohnfläche
und preisgebundener Wohnraum
77
BGB §§ 199 Abs. 5, 541
Unterlassungsanspruch und Verjährung
78
BGB §§ 535, 536, 536 a
Wärmebrücken in den Außenwänden
einer Mietwohnung
78
BGB § 566 Abs. 1
Kauf bricht nicht Miete
WEG-RECHT
78
WEG §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1
Bei baulichen Veränderungen ist bloßes
Schweigen noch keine Zustimmung
79
WEG §§ 10, 14, 15
Benutzungsregelung für das
Sondernutzungsrecht „Parkplatz“
79
WEG § 21 Abs. 3
Beschluss über den einheitlichen Einbau und
die einheitliche Wartung und Kontrolle von
Rauchwarnmeldern
79
WEG § 10 Abs. 6 S. 3, BGB § 1004 Abs. 1, ZPO § 148
Folgenbeseitigungsanspruch und (nur) gekorene
Ausübungsbefugnis der WEG
MIETRECHT
INHALT
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Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
DW Grün
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RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
RECHT
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NMV 1970 § 20 Abs. 2 S. 1
Betriebskostenumlage nach der Wohn
fläche und preisgebundener Wohnraum
Auch bei preisgebundenem Wohnraum ist auf die tatsächlichen
Flächenverhältnisse abzustellen.
BGH, Urteil vom 16.1.2019, VIII ZR 173/17
Bedeutung für die Praxis
Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung
nach der Wohnfläche ist – ebenso wie im Geltungsbereich des preisfreien
Wohnraums – auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen. Bei
der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbe-
schränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietmin-
derung noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen,
sofern die Nutzbarkeit der Räumung mangels Einschreitens der zustän-
digen Behörden nicht eingeschränkt ist. Diese Auffassung entspricht der
ständigen Rechtsprechung des BGH zur Mietminderung. Auch für die Ab-
rechnung von Betriebskosten gilt nichts anderes, weil die Anforderungen
des Bauordnungsrechts von der mietrechtlichen Frage abzugrenzen sind,
ob die Vertragsparteien die betreffenden Räume so in den Mietvertrag
einbezogen haben, dass sie diese als Wohnraum ansehen und die Räume
entsprechend nutzbar sind. Der BGH verweist nochmals darauf, dass
anders als Flächenberechnungen, die der Bildung der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete oder der Abrechnung von Betriebskosten zugrunde liegen,
das Gewährleistungsrecht bezweckt, unerhebliche und nicht unerhebliche
Tauglichkeitsbeeinträchtigung voneinander abzugrenzen und erstere
als Mietminderungsgrund auszuschließen. Sofern und soweit hingegen
Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach
Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Betriebskostenab-
rechnung – auch im preisgebundenen Wohnraum – allein die tatsächliche
Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächli-
chen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB §§ 199 Abs. 5, 541
Unterlassungsanspruch und Verjährung
Verjährt der auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs
der Mietsache gerichtete Anspruch während des laufenden
Mietverhältnisses?
BGH, Urteil vom 19.12.2018, XII ZR 5/18
Bedeutung für die Praxis
Nutzt ein Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken angemieteten
Räumlichkeiten als Wohnung, liegt der Schwerpunkt seines vertragswid-
rigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Auf-
rechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache. Dadurch verletzt
der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Miet-
