77
12|2016
MIETRECHT
77
BGB §§ 557a, 573
Vierjähriger Kündigungsausschluss
77
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2; GG Art 103 Abs. 1
Eigenbedarf
78
BGB §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a, 543 Abs. 2
S. 1 Nr. 3 Buchst. b, 543 Abs. 2 S. 2
Unwirksame Zahlungsverzugskündigung
78
BGB §§ 280, 340, 535, 546 Abs. 1, 611 ff.
Heimvertragsverhältnis;
außerordentliche Kündigung ohne
Abmahnung
WEG-RECHT
79
WEG §§ 21, 24
Unterbrechung einer Eigentümerversammlung,
Neutralitätspflicht des Verwalters
79
WEG §§ 23 Abs. 1, 24, BGB §§ 164 ff.
Versammlungsteilnahme von Wohnungseigen
tümer und Bevollmächtigtem
79
WEG § 10 Abs. 6, VVG §§ 43
Abs. 1, 95 Abs. 1
Gebäudeversicherung einer Gemein
schaft der Wohnungseigentümer;
Veräußerung nach Eintritt des
Versicherungsfalles
MIETRECHT
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Energie und Technik
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Markt undManagement
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DW Grün
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
BGB §§ 557a, 573
Vierjähriger Kündigungsausschluss
Die Formularklausel „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die
Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen
Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeit
raums mit der gesetzlichen Frist zulässig“ ist wirksam.
BGH, Beschluss vom 23.8.2016, VIII ZR 23/16
Bedeutung für die Praxis
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummiet-
vertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmiet-
vereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB
orientiert, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters
gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Dass die Dauer des Kündi-
gungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen
des im Übrigen vorgedruckten Texts auf vier Jahre festgelegt worden ist,
nimmt der Klausel nicht ihren Charakter als allgemeine Geschäftsbedin-
gung. Eine allgemeine Geschäftsbedingung wäre nur dann nicht gegeben,
wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt oder gar
von dem Vertragspartner des Verwenders nach seiner freien Entscheidung
vorgenommen worden wäre. Die vom Kläger verwendete Kündigungsaus-
schlussklausel hält einer Inhaltskontrolle stand. Nach der Rechtsprechung
des Senats ist zwar ein formularmäßiger Kündigungsausschluss unwirk-
sam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt
des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag
erstmals beenden kann – überschreitet. Vorliegend sieht die Klausel vor,
dass die ordentliche Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“
zulässig ist und entspricht damit der gesetzlichen Regelung des § 557a
Abs. 3 Satz 2 BGB. Das Kündigungsrecht kann nicht erst nach Verstrei-
chen der Vierjahresfrist, sondern – unter Beachtung der gesetzlichen
Kündigungsfrist – zu deren Ablauf ausgeübt werden. Dies entspricht dem
üblichen und von § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB aufgegriffenen Sprachgebrauch
und dem bei der Auslegung von allgemeinen Geschäftsbedingungen anzu-
legenden objektiven Maßstab. Die Klausel ist dahin auszulegen, dass die
Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind,
jedoch noch vorher eine Kündigung „zum Ablauf dieses Zeitraums“ unter
Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
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BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2; GG Art 103 Abs. 1
Eigenbedarf
Der Zeitpunkt des endgültigen Entstehens des Nutzungswunsches
kann sowohl für die Frage der Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht
als auch unter dem Gesichtspunkt einer Rechtsmissbräuchlichkeit
der Kündigung wegen einer beziehbaren gleichwertigen Alternativ
wohnung von Bedeutung sein.
BGH, Beschluss vom 23.8.2016, VIII ZR 178/15
