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12|2016
WEG §§ 23 Abs. 1, 24, BGB §§ 164 ff.
Versammlungsteilnahme von Wohnungs
eigentümer und Bevollmächtigtem
Ein Eigentümer, der sich durch einen Bevollmächtigten vertreten
lässt, darf nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen.
Nimmt er gleichwohl teil, wird sein Bevollmächtigter zum grund
sätzlich nicht teilnahmeberechtigten Dritten.
LG Karlsruhe, Urteil vom 21.7.2015, 11 S 118/14
Bedeutung für die Praxis
Wenn in der Gemeinschaftsordnung keine Regelungen zur Beschrän-
kung der Vertretung von Mitgliedern in den Eigentümerversammlungen
existiert (sog. Vertreterklauseln), dann darf sich der Eigentümer generell
durch einen oder auch mehrere (!) – diese zu bejahende Frage lässt das
Gericht allerdings offen – Dritte vertreten lassen (§§ 164 ff. BGB).
Wenn der Eigentümer allerdings selbst erscheint, muss der Verwalter als
Versammlungsleiter den oder die Vertreter zum Verlassen der Versamm-
lung bewegen. Anderenfalls liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der
Nichtöffentlichkeit vor. Dieser dient dem Zweck, die Eigentümerver-
sammlung von fremdem Einfluss freizuhalten. Die Wohnungseigentümer
sollen in ihrer Versammlung auftretende Meinungsverschiedenheiten
grundsätzlich allein unter sich austragen. Würden sowohl der Vertretene
als auch dessen Vertreter (als anderes Ich) zugleich teilnehmen, läge eine
Umgehung des Verbots, Begleiter in die Versammlung mitzunehmen,
faktisch vor.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG-RECHT
WEG § 10 Abs. 6, VVG §§ 43 Abs. 1, 95 Abs. 1
Gebäudeversicherung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
Veräußerung nach Eintritt des Versicherungsfalles
1a. Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme
von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung.
1b. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungs
eigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versiche
rungsvertraglichen Regeln zusteht.
2. Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus
diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.
BGH, Urteil vom 16.9.2016, V ZR 29/16
Bedeutung für die Praxis
Der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums ist für die Schadens-
beseitigung im Sondereigentum nicht zuständig; die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer hat insoweit keine Beschlusskompetenz. Trotzdem
wird die Gebäudeversicherung aufgrund des einheitlichen Versicherungs-
vertrages an den Verwalter die gesamte Versicherungsleistung auszah-
len. Ein etwaiger Selbstbehalt trifft nach h. M. die Gemeinschaft. An
die Aufteilung des Schadens zwischen Sonder- und gemeinschaftlichem
Eigentum durch die Versicherung ist der Verwalter nicht gebunden. Ihm
kann z. B. eine abweichende Weisung von der Eigentümerversammlung
erteilt werden. Die internen Regelungen im Erwerbsvertrag binden den
Verwalter nicht. Sein Ansprechpartner bleibt derjenige, der zum Zeitpunkt
des Versicherungsfalls Eigentümer war.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG §§ 21, 24
Unterbrechung einer Eigentümerver
sammlung, Neutralitätspflicht des
Verwalters
Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein
Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungs
verfahren betroffenen Wohnungseigentümer und ihrem Prozessbe
vollmächtigten entspricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände
ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung.
BGH, Urteil vom 8.7.2016, V ZR 261/15
Bedeutung für die Praxis
Auch wenn die Unterbrechung der Eigentümerversammlung als solche
mit dem Versammlungsausschluss und einem direkten Verstoß gegen das
Teilnahmerecht einzelner Wohnungseigentümer nicht gleichgesetzt wer-
den kann, darf eine solche Unterbrechung nicht im Sonderinteresse einer
Gruppe von Eigentümern erfolgen. Allenfalls dürfte bei spontanem – d. h.
nicht vorhersehbarem – Besprechungsbedarf eine kurze Unterbrechung
in der Länge einer Raucherpause zulässig sein. Anwälte der verklagten
Eigentümer im Beschlussanfechtungsprozess müssen i. d. R. vor der
Versammlung die Verteidigungsstrategie festlegen. Der Verwalter hat
insoweit sein pflichtgemäßes Ermessen neutral auszuüben.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
