75
5|2016
MIETRECHT
75
HeizkostenV §§ 5 Abs. 2 S. 1, 12 Abs. 1 S. 1
Heizkostenabrechnung: Abrechnungsgrund-
lage und Kürzungsmöglichkeit bei fehlerhafter
Verbrauchsermittlung
76
BGB §§ 133, 157
Formularklausel zur Abrechnungsfrist
76
BGB §§ 307 Abs. 1 S. 2, 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 S. 2, 812
Formularmäßige Vereinbarung der Umlage der
Betriebskosten im Mietvertrag
76
BGB §§ 133, 142, 157, 278
Anforderungen an eine konkludente
Wohnflächenvereinbarung
77
BGB § 556 Abs. 3 S. 1
Betriebskostenabrechnung; Angabe der
„bereinigten Gesamtkosten“
77
BGB § 565 Abs. 1 S. 1 BGB
Vertrag mit einer Mieter-Selbsthilfe
genossenschaft als gewerbliche
Weitervermietung?
WEG-RECHT
78
WEG §§ 27, 43 Nr. 4; ZPO §§ 322 ff., 579 Abs. 1 Ziff. 4
Ersatz von festgesetzten Kosten eines
Beschlussanfechtungsverfahrens
78
WEG § 10
Festlegung der Sondernutzungsrechte durch
Lageplan, nicht Aufteilungsplan
78
WEG § 10 Abs. 6 S. 3 Halbs. 1; BGB §§ 985, 1004
Passivlegitimation des Verbandes bei
gemeinschaftsbezogenen Pflichten
78
WEG § 28; BGB § 139
Abrechnungsspitze; Teilungültigkeit des Beschlusses
über die Jahresabrechnung
79
WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; BGB § 917
Notwegerecht gegenüber einer
Wohnungseigentümergemeinschaft
79
WEG §§ 21 ff.; BGB §§ 687, 812
Bereicherungsanspruch wegen
eigenmächtiger Instandsetzung
79
WEG §§ 14, 15; BGB § 1004
Vermietung einer Eigentumswohnung
an sog. Medizintouristen
MIETRECHT
INHALT
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
HeizkostenV §§ 5 Abs. 2 S. 1, 12 Abs. 1 S. 1
Heizkostenabrechnung: Abrechnungs-
grundlage und Kürzungsmöglichkeit bei
fehlerhafter Verbrauchsermittlung
1. Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs.
2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der
ermittelte Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und nicht
allein nach der Wohnfläche abzurechnen.
2. In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 Heiz-
kostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist von dem für den
Nutzer ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.
BGH, Urteil vom 20.1.2016, VIII ZR 329/14
Bedeutung für die Praxis
In dem die Abrechnung betreffenden Objekt gibt es zwei unterschiedliche
Nutzergruppen; in einem Teil der Wohnungen wird der Wärmeverbrauch
durch Wärmemengenzähler erfasst, in einem anderen Teil der Wohnungen
sind Heizkostenverteiler installiert. Für eine ordnungsgemäße Abrech-
nung hätte deshalb nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV zunächst der Ver-
brauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend
dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen.
Das ist nicht geschehen, so dass die der Beklagten erteilte Heizkosten-
abrechnung inhaltlich fehlerhaft ist. Diese fehlerhafte Verbrauchsab-
rechnung führt zu einem Kürzungsrecht der Beklagten nach § 12 Abs. 1
Satz 1 HeizkostenV: „Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder
Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht ver-
brauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der
nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfal-
lenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.“ Danach hat der Nutzer das
Recht „den auf ihn entfallenden Anteil“ der Kosten um 15% zu kürzen. Die
Kürzung ist damit von dem (gesamten) Kostenanteil zu berechnen, der
nach der verordnungswidrigen Verteilung auf den Nutzer entfallen soll.
Das sind die ausgewiesenen Gesamtkosten für den Posten „Heizung“.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
RECHT
BGB §§ 133, 157
Formularklausel zur Abrechnungsfrist
Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem
Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklau-
sel, die bestimmt: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist
über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. [...]“, ist keine
Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ab-
lauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend
zu machen.
BGH, Urteil vom 20.1.2016, VIII ZR 152/15
