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5|2016
BGB § 556 Abs. 3 S. 1
Betriebskostenabrechnung; Angabe der
„bereinigten Gesamtkosten“
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung
genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der
Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag
angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungs-
einheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen
Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten-
anteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum ange-
setzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.
BGH, Urteil vom 20.1.2016, VIII ZR 93/15
Bedeutung für die Praxis
Der Senat rückt von seiner bisherigen Rechtsprechung ab, wonach die
Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten zur Unwirksamkeit der
Abrechnung aus formellen Gründen führt. Er entscheidet, dass es zur
Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung,
durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gewahrt
wird, genügt, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebs-
kostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter
auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (i.d.R.
Gebäude) umlegt. Der Senat hat zwischenzeitlich mehrfach betont,
dass an die Abrechnung von Nebenkosten keine zu hohen formellen
Anforderungen zu stellen sind. So hat er bei Vorauszahlungen jeden
Fehler (zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz
der Soll- statt der Ist-Vorauszahlungen) als lediglich materiellen Fehler
eingestuft, der nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen
Gründen führt. Später hat er gänzlich davon abgesehen, Angaben zu
den Vorauszahlungen zu den Mindestanforderungen zu zählen, weil es
auf eine leere Förmelei hinausliefe, etwa eine ausdrückliche Angabe
„Null Vorauszahlungen“ zu verlangen. Auch die Nichtvornahme eines
gebotenen Vorwegabzugs für einzelne gewerbliche Einheiten wurde
allein als materieller Fehler eingeordnet. Ebenso gehört es nach der
Rechtsprechung des Senats nicht zu den Voraussetzungen einer formell
ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, die Zwischenschritte
offenzulegen, mit denen der Vermieter aus kalenderjahrübergreifenden
Abrechnungen eines Versorgers die auf das Kalenderjahr entfallenden
Betriebskosten ermittelt. Vor dem Hintergrund der beschriebenen
Entwicklung der Rechtsprechung hält der Senat die Auffassung, bei
sog. bereinigten Kosten bedürfe es zusätzlicher Angaben, nicht mehr
aufrecht.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB § 565 Abs. 1 S. 1 BGB
Vertrag mit einer Mieter-Selbsthilfe
genossenschaft als gewerbliche
Weitervermietung?
Eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz
1 BGB setzt voraus, dass der Zwischenmieter die Weitervermietung
zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im
eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. Hieran fehlt es,
wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft
einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohn-
raums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete
vorsieht.
BGH, Urteil vom 20.1.2016, VIII ZR 311/14
Bedeutung für die Praxis
Eine gewerbliche Weitervermietung gemäß § 565 BGB setzt eine ge-
schäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung
oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätig-
keit des Zwischenmieters voraus. Zwar wird im Handelsrecht inzwischen
zunehmend in Frage gestellt, ob eine gewerbliche Tätigkeit eine Gewinn-
erzielungsabsicht zwingend voraussetzt. Auch der Senat hat – für den
Bereich des Verbrauchsgüterkaufs – entschieden, dass das Vorliegen eines
Gewerbes und damit einer Unternehmerstellung nicht voraussetzt, dass
die Geschäftstätigkeit mit der Absicht erfolgt, Gewinn zu erzielen. Für den
Bereich des § 565 BGB besteht jedoch für eine Ausweitung des Gewer-
bebegriffs – etwa in der Weise, dass alle Fälle einer auf Dauer angelegten
entgeltlichen Weitervermietung erfasst werden – kein Anlass. Dies ergibt
sich aus dem Regelungszweck dieser Norm, der nicht darauf abzielt, den
Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch
den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur für bestimmte Sachverhal-
te, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen
Interesse einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung
wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. Im Gegensatz dazu
besteht eine grundlegend andere Interessenlage, wenn der Zwischenmie-
ter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche
Zwecke verfolgt und die Zwischenvermietung deshalb vor allem in seinem
und insbesondere des Endmieters Interesse liegt; in diesem Fall dient die
Zwischenvermietung gerade nicht dazu, die Wohnung auf dem allgemeinen
Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen anzubieten, und besteht ein
gewichtiges Interesse des Eigentümers, die Wohnung nach Beendigung des
Hauptmietvertrages zurückzuerhalten. Es besteht daher kein Anlass, von
der bisherigen engen Definition der „gewerblichen Weitervermietung“ in
§ 565 BGB abzurücken.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
und der Klägerin. Die Klägerin muss sich diese Angaben nicht automa-
tisch gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Beschränkt sich die Tätigkeit
eines Maklers auf das Anbieten reiner Maklerdienste ohne Einbindung
in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei,
kommt eine Zurechnung nicht in Betracht. Als Erfüllungsgehilfe einer
Vertragspartei ist nur anzusehen, wer nach den tatsächlichen Umständen
mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer Verbindlichkeit als
Hilfsperson tätig wird. Durch seine Vermittlung erbringt der Makler eine
eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber, die nicht die Verpflichtung
des Auftraggebers gegenüber dem späteren Vertragspartner erfüllt.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
