94
11|2015
RECHT
BGB §§ 536, 812
Erstattung der Mieten; Bereicherungs-
anspruch des Gewerberaummieters
Mietmängel können ohne Verstoß gegen den Grundsatz der Unmit-
telbarkeit der Beweisaufnahme grundsätzlich im Wege des Urkunds-
beweises durch die Verwertung des Protokolls über eine Zeugenaus-
sage und die richterliche Inaugenscheinnahme aus einem anderen
Verfahren bewiesen werden.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.6.2015, I- 24 U 119/13
Bedeutung für die Praxis
Im Rahmen von § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB muss der Mieter bewei-
sen, dass er ohne Rechtsgrund geleistet hat. Wenn es keinen konkreten
Rechtsgrund gibt, trifft den Vermieter die sekundäre Beweislast. Hier
kann sich der Kläger als Vermieter auf den Mietvertrag bzw. die Verur-
teilung berufen. Die Beklagte macht allerdings zu Recht geltend, dass
die Zahlung der Mieten ohne Rechtsgrund erfolgte, weil der vertragliche
Anspruch auf Mietzahlung aufgrund von Mängeln ganz entfallen sei. Sie
ist auch der ihr obliegenden Beweislast für das Vorliegen von nachträg-
lichen Mängeln nachgekommen. Insoweit kann unterstellt werden, dass
die gerügten Mängel in dem vorhandenen Ausmaß erst nach Vertrags-
schluss entstanden sind. Die vom Landgericht im vorliegenden Verfahren
vorgenommene Verwertung der Feststellungen ist nicht zu beanstanden.
Sie verstößt nicht gegen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweis-
BGB §§ 362, 543, 553
Untervermietung ohne Erlaubnis
kein Grund für eine außerordentliche
Kündigung
In der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters liegt
grundsätzlich auch dann eine Pflichtverletzung, wenn ein An-
spruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Eine solche Pflicht-
verletzung ist aber regelmäßig kein Grund für eine außerordent-
liche Kündigung des (Haupt-)Mietverhältnisses.
OLG Dresden, Beschluss vom 30.6.2015, 5 U 375/15
Bedeutung für die Praxis
In der Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters
liegt zwar auch dann eine vertragliche Pflichtverletzung, wenn der
Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Die vertrag-
liche Pflichtverletzung reicht aber grundsätzlich nicht aus, um eine
außerordentliche und fristlose Kündigung zu begründen. Dabei kann
offen bleiben, ob es in solchen Fällen daran fehlt, dass die unbefugte
Untervermietung die Interessen des Vermieters in erheblichen Maße
verletzt oder sich die Berufung des Vermieters auf das Kündigungs-
recht aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB als rechtsmissbräuchlich
darstellt, weil er zur Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung
verpflichtet gewesen wäre. Zugunsten der Klägerin greift zwar
vorliegend nicht der nur für die Wohnraummiete geltende Gestat-
tungsanspruch aus § 553 BGB ein. § 3 des Mietvertrages enthält aber
eine Regelung, wonach die Untervermietung grundsätzlich gestattet
ist, wobei sie der Zustimmung des Vermieters bedarf, welcher diese
nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Aufgrund dieser vertrag-
lichen Regelung war im Einzelfall unter Abwägung der Interessen
der Vertragsparteien zu beurteilen, ob ein wichtiger Grund für den
Beklagten zur Verweigerung der Erlaubnis der Untervermietung
vorgelegen hat. Diese Frage hat der erkennende Senat im Ergebnis
verneint.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
Bedeutung für die Praxis
Unter einem Mangel i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter
nachteilige Abweichung des Zustands der Mietsache von dem vertraglich
geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch
rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht
kommen. Äußere Einflüsse oder Umstände – etwa die Behinderung des
Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal – können einen Fehler des
Mietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des
Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung
der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchs-
tauglichkeit der Mietsache. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum
vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mängel
zu qualifizieren. Das Nichtbetreiben des Veranstaltungsbetriebes anderer
Mieter wirkt sich nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des
Mietobjekts aus, sondern allenfalls auf den mit dem darin betriebenen
Gewerbe erzielbaren Gewinn. Das allgemeine unternehmerische Verwen-
dungs- und Gewinnerzielungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter. Die
Rechtsprechung, wonach der Vermieter den Mieter vor solchen Gefah-
renquellen zu schützen hat, die zu seinem Herrschaftsbereich gehören,
betrifft nur Gefahren, die sich während der Mietzeit auf die Mieträume
auswirken. Dasselbe gilt für die allgemeine vertragliche Verpflichtung des
Vermieters, den Mieter vor Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs
durch andere Mitmieter zu schützen; ein Mangel liegt dann erst vor,
wenn bei einem Mieter eine konkrete tatsächliche Beeinträchtigung des
vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache eintritt.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
aufnahme. Die Verwertung der Niederschrift einer Zeugenaussage aus
einem anderen Verfahren im Wege des Urkundsbeweises ist grundsätzlich
zulässig. Nur wenn eine der Parteien von dem Recht Gebrauch macht, die
unmittelbare Anhörung der Zeugen im anhängigen Rechtsstreit zu bean-
tragen, ist die Verwertung einer in einem anderen Verfahren protokollier-
ten Aussage im Wege des Urkundenbeweises an Stelle der beantragten
Anhörung der Zeugen unzulässig. Dem Kläger waren diese Mängel auch
angezeigt worden. Soweit er geltend macht, ihm angezeigte Mängel seien
sämtlich beseitigt worden, trägt er als Vermieter die Darlegungs- und Be-
weislast für den Erfolg der behaupteten Mängelbeseitigungsmaßnahmen.
Der Kläger legt jedoch schon nicht substantiiert dar, dass die Undichtig-
keiten beseitigt worden seien. Die vorgelegte Rechnung der Fa. K. nebst
Beweisantritt durch den Zeugen K. belegt die Vornahme von Abdichtungs-
arbeiten, aber nicht deren Erfolg.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
