77
8|2015
MIETRECHT
77
BGB §§ 307 Abs. 1 S. 1, 307 Abs. 2 Nr. 1, 535 Abs. 1 S. 2
Keine Schönheitsreparaturenverpflichtung des
Mieters bei unrenoviert überlassener Wohnung
78
BGB §§ 307 Abs. 1 S. 1, 307 Abs. 2 Nr. 1
Schönheitsreparaturenverpflichtung als
nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare
Rechtspflicht
78
BGB § 557 Abs. 4
Miethöhe und Einkommensverhält-
nisse des Mieters
WEG-RECHT
79
BGB §§ 824, 1004
Kreditschädigende Behauptungen
gegenüber einem WEG-Verwalter
79
BGB §§ 280, 823 Abs. 2, StGB § 266
Schädliches Zusammenwirken
von Handwerker und Verwalter
79
WEG §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3
Nutzung einer Eigentumswohnung
als Naturheilpraxis
MIETRECHT
INHALT
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Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
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DW Grün
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
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Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
BGB §§ 307 Abs. 1 S. 1, 307 Abs. 2 Nr. 1, 535 Abs. 1 S. 2
Keine Schönheitsreparaturen-
verpflichtung des Mieters bei
unrenoviert überlassener Wohnung
1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur
Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter
unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung
hält einer Inhaltskontrolle nicht stand, sofern der Vermieter dem
Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.
2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung
nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig
abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene
Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum
aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die
so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins
Gewicht fallen.
BGH, Urteil vom 18.3.2015, VIII ZR 185/14
Bedeutung für die Praxis
Gemessen an der Fortentwicklung der Maßstäbe für die Inhaltskont-
rolle allgemeiner Geschäftsbedingungen ist eine Formularklausel, die
dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen
Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich
auferlegt, unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter
zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt -
jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die
Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren
Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten
hat. Noch deutlicher würde die Benachteiligung des Mieters, wenn die De-
koration der Wohnung bei der Übergabe an diesen bereits so abgewohnt
oder verbraucht ist, dass eine weitere Verschlechterung während der
Vertragslaufzeit schon aus diesem Grund praktisch nicht mehr in Betracht
kommt. Führt der Mieter in diesem Fall bei Vertragsbeginn eine Reno-
vierung durch, zu der er nicht verpflichtet ist, müsste er spätestens bei
Vertragsende gleichwohl renovieren, obwohl sich die Wohnung in keinem
schlechteren Zustand befindet, als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen
worden war. Auch diese Konstellation ist nach dem Grundsatz der kunden-
feindlichsten Auslegung zugrunde zu legen und führt zur Unwirksamkeit
der Vornahmeklausel, weil diese dem Mieter die Verpflichtung auferlegt,
die Wohnung gegebenenfalls in einem gegenüber dem Vertragsbeginn
verbesserten Zustand zurückzugeben.
Nach diesen Grundsätzen bedarf es in Fällen, in denen streitig ist, ob die
Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungs-
bedürftig übergeben worden ist, tatrichterlicher Feststellungen. Unreno-
viert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn
sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich
ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem
vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer
nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt
es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren
beschreiben und die Grenze fließend ist. Um vorvertragliche Abnutz-
RECHT
