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Immobilienmanagement
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recht
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
Mieter abwälzen kann. ZumAusgleich der
leerstandsbedingten Kostenverschiebung
hat der Vermieter denMietern 50 Prozent
des Verbrauchsanteils erlassen. Der ver-
bleibende Rest war Gegenstand der Klage.
Der BGH meint: Nach § 8 Abs. 1 Heiz-
kostenV sind von denWarmwasserkosten
„mindestens 50 Prozent, höchstens 70
Prozent nach dem erfassten Warmwas-
serverbrauch, die übrigen Kosten nach
der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen“.
Diese Vorschrift sei zwingend. Leerstands-
bedingtenKostenverschiebungen zulasten
desMieters könne darüber hinaus imEin-
zelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu
und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden
Anspruchsbegrenzung Rechnung getra-
Fakten:
In dem zur Entscheidung ste-
henden Fall geht es um die Verteilung
der Warmwasserkosten bei einem hohen
Leerstand. Die etwa 47 qm große Woh-
nung derMieterin liegt in einem28-Fami-
lienhaus. Das Gebäude ist zum Abbruch
vorgesehen. Aus diesem Grund waren im
Jahr 2011 nur noch wenige Wohnungen
vermietet. Das Gebäude ist mit einer Zen-
tralheizung ausgestattet. Die Umlage der
Warmwasserkosten erfolgt zu 50 Prozent
nach dem gemessenen Verbrauch und
zu 50 Prozent nach dem Verhältnis der
Wohnflächen. Dieser Umlagemaßstab hat
zur Folge, dass der Vermieter einen rela-
tiv hohen Anteil der Gesamtkosten über
denVerbrauchsanteil auf die verbliebenen
Urteil des Monats:
Umlage der Warmwasserkosten bei hohem Leerstand
Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der vorgeschriebenen anteiligen Umlage von
Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben. Im Einzelfall kann der Vermieter verpflichtet sein, dem Verlangen
des Mieters auf eine Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der
Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 Prozent der Gesamtkosten abzusenken, um die
Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.
BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Der Mieter teilte dem Vermieter mit, er habe die Absicht, die Wohnung zu
renovieren. Der Vermieter widersprach; er vertritt die Ansicht, dass die Durchführung
der Schönheitsreparaturen seine Sache sei. Ungeachtet dessen hat der Mieter renoviert.
Er nimmt den Vermieter auf Kostenerstattung in Höhe von ca. 2.500 Euro in Anspruch.
Das Landgericht wies die Klage ab: Nach der gesetzlichen Regelung seien die Schön-
heitsreparaturen vom Vermieter auszuführen.
Der BGH ist anderer Ansicht. Ist eine Vertragsklausel mehrdeutig, gehen die Zweifel bei
der Auslegung zulasten des Vermieters. Unter Berücksichtigung dieses Grundsatzes ist
die Klausel dahingehend auszulegen, dass der Mieter frei entscheiden kann, ob er die
Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder nicht. DerMieter ist gehalten, denVermieter
rechtzeitig über seine Absichten zu informieren.
Fazit:
Im Falle des Vermieterwechsels kommt es hinsichtlich des Kostenschuldners
darauf an, wer zumZeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen Eigentümer
der Wohnung ist. Im Entscheidungsfall war dies der Erwerber.
Schönheitsreparaturen
Auslegung einer Vertragsklausel
Die Klausel „Sofern der Mieter Schön-
heitsreparaturen selbst ausführt oder
… ausführen lässt, werden ihm auf
Antrag die anteiligen Beträge, wie
sie sich nach der obigen Verordnung
errechnen, ausgezahlt, sofern die Aus-
führung sach- und fachgerecht erfolgt
ist“, berechtigt den Mieter, die Schön-
heitsreparaturen selbst auszuführen.
BGH, Urteil v. 03.12.2014, VIII ZR 224/13
gen werden. Der BGHweist allerdings da-
rauf hin, dass eine Korrektur im Einzelfall
von den Instanzgerichten vorzunehmen
sei. Für den Entscheidungsfall führt der
BGHaus, dass der Vermieter demGerech-
tigkeitsgebot durch die Wahl des für den
Mieter günstigsten Maßstab (50 Prozent
zu 50 Prozent) und durch den Erlass des
hälftigen Verbrauchsanteils hinreichend
Rechnung getragen habe.
Fazit:
Ein Leerstand von wenigen Woh-
nungen kann vernachlässigt werden. Der
BGHhat nicht entschieden, wo die Grenze
zwischen dem Normalfall und den Fällen
des erheblichen Leerstands zu ziehen ist.
Nach der hier vertretenen Ansicht ist dies
Aufgabe der Instanzgerichte.
