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7|2018
RECHT
WEG § 14 Nr. 1
Anforderungen an den Schallschutz bei einer Baumaßnahme
im Bereich des Sondereigentums
Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei
der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden
ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen
an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem
Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende
Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen
eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforde-
rungen an den Schallschutz; dagegen kann bei Sanierungsmaß-
nahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der
Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes
Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden
(Fortführung der Senatsurteile vom 1.6.2012, V ZR 195/11, NJW
2012, 2725 Rn. 11, und vom 27.2.2015, V ZR 73/14, ZMR 2015,
561 = ZfIR 2015, 391 Rn. 7).
BGH, Urteil vom 16.3.2018, V ZR 276/16
Bedeutung für die Praxis
Bisher war nur geklärt: Wird Teppichboden durch Parkett ersetzt,
richtet sich der zu gewährende Schallschutz nach der zur Zeit der
Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein
höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der
Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen
Gepräge der Wohnanlage (BGH ZMR 2015, 561).
Auch wenn die bauliche Maßnahme in das gemeinschaftliche
Eigentum (hier: Estrich) mit eingreift, entsteht i.d.R. kein
Anspruch der Miteigentümer auf ein „Upgrade“ beim Schallschutz.
Ein Wohnungseigentümer, der solche Eingriffe vornimmt, ist zwar zur
Wiederherstellung des beschädigten gemeinschaftlichen Eigentums
(Estrich), aber – nach BGH – nicht zu einer „Ertüchtigung“ verpflich-
tet.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG-RECHT
BGB § 550
Mietänderung und gesetzliche
Schriftform
Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht,
wonach bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine
Neufestsetzung verlangt werden kann, unterfällt dem Schrift
formerfordernis.
BGH, Urteil vom 11.4.2018, XII ZR 43/17
Bedeutung für die Praxis
Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und –
jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom
Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB
unterfallende Vertragsänderung dar. § 550 BGB greift indes nicht ein,
wenn einer Partei im Mietvertrag bereits die Möglichkeit eingeräumt ist,
durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen,
und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht. Auch eine Änderung
der Miete, die eine Grundlage in einer vertraglich vereinbarten, automa-
tisch zur Mietanpassung führenden Indexklausel hat, bedarf nicht der
Schriftform. Etwas anderes gilt aber dann, wenn eine Vertragspartei bei
Vorliegen einer Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann und
diese Neufestsetzung durch eine Einigung der Vertragsparteien erfolgen
kann: Diese Änderung der Miete unterfällt – anderes als bei einer Anpas-
sungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht – dem Schrift-
formerfordernis des § 550 BGB.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB §§ 535, 566 Abs. 1, 741
Wohnraumüberlassung durch
Miteigentümergemeinschaft
Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche
Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleini-
gen Nutzung, kommt regelmäßig ein Mietverhältnis zustande.
BGH, Urteil vom 25.4.2018, VIII ZR 176/17
Bedeutung für die Praxis
Die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft können Wohnräume, die
sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied
oder an einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vermieten, ohne
dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags – schon anfänglich oder
später in Folge einer Konfusion – entgegenstünde, dass einer der Mitei-
gentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter- als auch auf
Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind. Entscheidend ist, dass Gegen-
stand des Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt ist. Dies
gilt auch, wenn das vereinbarte Entgelt niedrig ist, denn die Miete braucht
nicht dem Mietwert der Sache zu entsprechen und kann daher, ohne dass
dies der Annahme eines Mietvertrags entgegenstünde, auch weit unter
der Marktmiete liegen. Beim Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen
Voraussetzungen eines (Wohnraum-)Mietvertrages sind die für einen sol-
chen Vertrag geltenden gesetzlichen Vorschriften, insbesondere die vom
Gesetzgeber zum Schutz des Mieters vorgesehenen Bestimmungen, grund-
sätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft anzuwenden.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
