69
2|2017
MIETRECHT
69
BGB §§ 307 Abs. 1 S. 1, 556 b Abs. 1
Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im
Überweisungsverkehr
70
BGB §§ 536, 536 b
Minderung der Miete
70
BGB § 541; EnEV §§ 10 Abs. 5, 24 und 25
Zustimmungsvorbehalt des Mieters
70
BGB §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2
Eigenbedarfskündigung; Pflicht zur
Anbietung von Alternativwohnraum
WEG-RECHT
71
WEG §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 18 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 1
Pflichten des Ersteigerers nach einer
Entziehungsklage
71
WEG §§ 21 Abs. 8, 23 ff. 43 Nr. 4
Qualifizierte Protokollierungsklausel;
Verweigerung der Unterschrift
71
BGB §§ 652, 654, 812;
Wohnungsvermittlungsgesetz § 2 Abs. 2
Wer ist Verwalter i. S. v. § 2 Abs. 2
Wohnungsvermittlungsgesetz?
MIETRECHT
INHALT
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
BGB §§ 307 Abs. 1 S. 1, 556 b Abs. 1
Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im
Überweisungsverkehr
Die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht
auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus
mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte
herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündi-
gung des Mietverhältnisses sein“ ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
unwirksam.
BGH, Urteil vom 5.10.2016, VIII ZR 222/15
Bedeutung für die Praxis
Für die streitgegenständliche Klausel kommen zwei Auslegungsmöglich-
keiten in Betracht. Sie kann zum einen dahingehend verstanden werden,
dass der Mieter für außerhalb seines Einflussbereichs liegende Fehler
der beteiligten Zahlungsdienstleister nicht einzustehen hat. Die Klausel
eröffnet jedoch auch die Verständnismöglichkeit, der Mieter genüge
seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Miete selbst dann
nicht, wenn er seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag zwar
rechtzeitig erteilt hat, der Zahlungsvorgang sich jedoch aufgrund eines
Verschuldens des Zahlungsdienstleisters verzögert. Ein solches Klausel-
verständnis liegt nicht so fern, dass es für den durchschnittlichen, recht-
lich nicht vorgebildeten Mieter einer Wohnung nicht ernsthaft in Betracht
käme. Das Verständnis der streitgegenständlichen Klausel darf nicht allein
auf die bloße „Rechtzeitigkeit der Zahlung“ beschränkt werden.
Dagegen spricht bereits der nachfolgende Satz der Klauselbestimmung.
Denn diese weist darauf hin, dass eine mehrfach verspätete Mietzahlung
im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein
kann. Dies umfasst unterschiedslos nicht nur verspätete Mietzahlungen,
die vom Mieter zu vertreten sind, sondern auch solche, die von ihm nicht
zu vertreten sind, also auch durch das Fehlverhalten von Zahlungsdienst-
leistern verursachte Verzögerungen. Eine Einschränkung, die klarstellt,
dass solche Verzögerungen vom Anwendungsbereich der Klausel ausge-
nommen sind, enthält der Mietvertrag nicht.
Die Klauselbestimmung benachteiligt den Mieter entgegen den Gebo-
ten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie dem Vermieter eine
Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen auch
in Fällen ermöglicht, in denen die Verzögerung nicht vom Mieter, sondern
von Zahlungsdienstleistern zu verantworten ist. Ohne Erfolg verweist
die Revision darauf, dass der Bundesgerichtshof die Verwendung einer
Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung
ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt,
bei der Miete von Geschäftsräumen gebilligt hat. Diese - ausdrücklich
auf Kaufleute begrenzte – Bewertung ist auf Wohnraummietverhältnisse
nicht übertragbar. Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der
Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines
räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat, hat der Vermieter kein
schutzwürdiges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen ver-
antwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungs-
dienstleister beruhen.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
RECHT
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