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10|2016
RECHT
WEG §§ 21, 26, 28
Mängel der Jahresabrechnung wegen
unzulässiger Kontenführung
Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist für ungültig zu erklären,
wenn der Abrechnung eine unzulässige Kontenführung zugrunde
liegt. Wurden die Konten im abgerechneten Wirtschaftsjahr noch als
offene Treuhandkonten, die auf den Namen des Verwalters liefen,
geführt, so entsprach dies nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Aufgrund der unzulässigen Kontoführung und der damit einherge
henden Unwirksamkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung
entspricht es allein ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Verwalter
die Entlastung zu versagen.
AG Mettmann, Urteil vom 15.4.2016, 26 C 40/14
Bedeutung für die Praxis
Seit Entdeckung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer durch den BGH am 2.6.2005 dürfen Konten des Verbandes
nicht mehr als offene Treuhandkonten, die auf den Namen des Verwalters
laufen, geführt werden.
Deshalb muss aber nicht gleich der Beschluss über die Jahresabrechnung
für ungültig zu erklären sein. Hauptsache ist doch, dass aus der Abrech-
nung ersichtlich ist, wie sich diese ordnungswidrig geführten Bankkonten
entwickelt haben. Selbst wenn der Verwalter alle Gelder auf den offenen
Treuhandkonten veruntreut hätte und sich dies aus seiner Abrechnung
ergibt, wäre die Jahresabrechnung dennoch richtig.
Durch ein ordnungswidriges Verhalten bei der Kontoführung verbaut sich
der Verwalter in der Regel nur die eigene Entlastung.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG §§ 6 Abs. 1, 7 Abs. 3, Abs. 4 Satz 1 Nr. 1; GBO §§ 18,
39 Abs. 1, 75
Abweichende Bauausführung; Entstehung
von Sondereigentum
Dem Grundbuchvollzug des notariellen Kaufvertrages über eine
Eigentumswohnung steht nicht entgegen, dass die tatsächliche
Bauausführung des errichteten Gebäudes von der nach dem Auftei
lungsplan vorgesehenen abweicht, sofern nicht die Planabweichung
eine Zuordnung der errichteten Räume zu einer im Aufteilungsplan
ausgewiesenen Raumeinheit mangels Abgrenzbarkeit zum Gemein
schaftseigentum und zu sonstigem Sondereigentum unmöglich
macht; die Vollzugsreife der gestellten Anträge setzt weder die
vorherige Änderung der Teilungserklärung noch eine vorherige
Berichtigung des Grundbuchs voraus.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.6.2016, 3 Wx 282/15
Bedeutung für die Praxis
Beim Kauf/Erwerb und der Auflassung beziehen sich die notariell beur-
kundeten Erklärungen nicht auf das Sondereigentum in den Grenzen der
tatsächlichen Bauausführung.
Ein in dem Aufteilungsplan präzise beschriebenes Sondereigentum
gelangt bereits dann wirksam zur Entstehung, wenn es gegen sonsti-
ges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum eindeutig
abgrenzbar ist.
Anderes gilt nur, wenn die abweichende Bauausführung (Planabweichung)
es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan
ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
BGB §§ 556, 566
Wirtschaftlichkeitsgebot, Preisermitt
lungspflicht des Vermieters
1. Der Vermieter hat erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten
bei von ihm zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich trifft den
Vermieter eine Preisermittlungspflicht.
2. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB findet auf Einwen
dungen wegen Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
keine Anwendung.
AG Dortmund, Urteil vom 22.3.2016, 425 C 9513/16
Bedeutung für die Praxis
Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Neben-
pflicht, die den Vermieter trifft. Diese Pflicht besagt, dass nur solche
Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller
Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.
Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der
ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Letztendlich
beinhaltet der Begriff der Wirtschaftlichkeit das Gebot der Sparsamkeit.
WEG-RECHT
Hierzu gehört zunächst die Angemessenheit der Leistung. Also die Frage,
ob eine bestimmte Dienst- oder Werkleistung überhaupt erforderlich
und sinnvoll ist. Dies wiederum bedeutet, dass bei einer Änderung der
Bewirtschaftungsform durch den Vermieter diese zwar grundsätzlich
nicht unzulässig ist, damit verbundene Kostensteigerungen aber nur dann
umlegbar sind, wenn die Änderung nicht willkürlich erfolgt, sondern aus
nachvollziehbaren Gründen.
Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschlie-
ßen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und
Vergleiche anstellen. Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Ein-
holung eines einzelnen Angebots beschränken. Folge einer unzureichen-
den Preisermittlung ist, dass der Vermieter allenfalls die Kosten verlangen
kann, die objektiv erforderlich waren, hinsichtlich der darüber hinaus-
gehenden Beträge steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu. Die
Ausschlussfrist gilt zunächst nicht für preisgebundenen Wohnraum, weil
§ 20 Abs. 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält. Außerdem
findet die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auf Verstöße gegen
das Wirtschaftlichkeitsgebot nach überwiegender Auffassung überhaupt
keine Anwendung.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
