77
5|2015
MIETRECHT
77
BGB §§ 280 Abs. 1, 469 Abs 1 S 1, 577 Abs 1 S 3, 577
Abs 2
Verletzung der Mitteilungspflichten zum
Vorkaufsrecht; Schadensersatz
78
BGB §§ 536 a Abs. 1, 536 Abs. 3
Doppelvermietung; Schadensersatzpflicht des
Vermieters; Verjährung
78
BGB §§ 562, 858, 861, 866, ZPO § 567
Unzulässigkeit einer „Berliner Räumung“ bei
fehlendem Vermieterpfandrecht
WEG-RECHT
79
WEG § 12
Prüfungspflicht des Verwalters vor Erteilung
der Veräußerungszustimmung
79
BGB §§ 214, 1004; ZPO § 887
Rückbau einer ungenehmigten Terrasse,
Verjährung des Beseitigungsanspruchs
79
WEG § 14, BGB §§ 241, 242, 1004
Geruchsbelästigung durch Wrasenabzug
MIETRECHT
INHALT
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Neubau und Sanierung
Energie und Technik
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DW Grün
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
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RECHT
BGB §§ 280 Abs.1, 469 Abs.1 S.1, 577 Abs.1 S.3, 577 Abs.2
Verletzung der Mitteilungspflichten zum
Vorkaufsrecht; Schadensersatz
Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtig-
ten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Miet-
wohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen
des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infol-
gedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufver-
trags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der
Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis verlangen. Dies gilt auch
dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung
nicht ausgeübt hat.
BGH, Urteil vom 21.1.2015, VIII ZR 51/14
Bedeutung für die Praxis
Nach der Konzeption der §§ 577, 463 ff. BGB dient nicht nur der Kaufver-
trag zwischen den Mietvertragsparteien der Realisierung des Vorkaufs-
rechts. Vielmehr haben auch die gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungs-
pflichten den Zweck, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten
zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des
Vorkaufsfalls in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit
seinen Erfüllungsanspruch zu begründen. Der Ersatz des Erfüllungsinter-
esses besteht im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der
Wohnung und dem auf sie entfallenden Anteil des Kaufpreises, allerdings
abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs- und
Finanzierungskosten). Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der
Einführung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters für den Fall
des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten
Mietwohnung vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen
Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit an-
schließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen. Darin erschöpft
sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem
Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem
Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu
erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist. Das
Interesse des Mieters an der Verwirklichung seines Vorkaufsrechts wird
aber nicht nur dann verletzt, wenn der durch Ausübung des Vorkaufsrechts
zustande gekommene Kaufvertrag vom Vermieter wegen anfänglicher
oder nachträglicher Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung nicht
vollzogen wird, sondern auch dann, wenn - wie hier die Beklagte - der
Mitteilungsverpflichtete den Mieter so spät vom Verkaufsfall und dem
Vorkaufsrecht unterrichtet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hin-
blick auf die bereits erfolgte Übereignung an einen Dritten leerliefe. Denn
auch die Mitteilungspflichten dienen dazu, das Erfüllungsinteresse des
Vorkaufsberechtigten zu sichern; dieser wird erst durch die Mitteilung vom
Eintritt des Vorkaufsfalls (und durch die Belehrung über seine Vorkaufsbe-
rechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit
seinen Erfüllungsanspruch zu begründen. Er kann daher auch in diesen
Fällen Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen Kaufpreis
und Wert der Wohnung haben.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
