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5|2015
WEG § 12
Prüfungspflicht des Verwalters vor
Erteilung der Veräußerungszustimmung
1. Die mangelnde Sicherheit für die Erfüllung der Lastenbeitrags-
und Finanzierungsverpflichtungen ist ein anerkannter wichtiger
Grund im Sinne von § 12 Abs. 2 WEG.
2. Wenn bereits einigermaßen konkret absehbar erhebliche finanzielle
Belastungen durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen auf den
einzelnen Eigentümer zukommen, entspricht es einem berechtigten
Interesse des Verwalters, auch die diesbezügliche Bonität zu klären.
LG Köln, Urteil vom 8.9.2014, 29 T 96/14
Bedeutung für die Praxis
Die vorliegende Sachverhaltskonstellation rechtfertigte es ausnahms-
weise, die Verwalterzustimmung vorerst zu versagen, und zwar trotz
positiver Schufa-Auskunft, weil sehr teure Maßnahmen unmittelbar
bevorstanden. Im Regelfall dagegen genügt eine positive Schufa-Auskunft
und eine gesicherte Finanzierung des Erwerbspreises auf Seiten des
Erwerbers zur Erteilung der Verwalterzustimmung. Der Anspruch des
Verwalters auf eine eingeschränkte Selbstauskunft des Erwerbers richtete
sich an den Veräußerer. Der Erwerber selbst ist insoweit nicht gegenüber
dem Verwalter oder der Gemeinschaft verpflichtet. Die eigentliche kurze
Prüfungsfrist des Verwalters läuft erst, wenn berechtigt
von ihm angeforderte Nachweise vorliegen.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG § 14, BGB §§ 241, 242, 1004
Geruchsbelästigung durch Wrasenabzug
Mitwohnungseigentümern kann nicht vorgeschrieben werden, ob und welche Wrasenfilter sie einbauen.
Wenn der Mitwohnungseigentümer durch ein montiertes Zusatzteil am Exhaustor sichergestellt hat, dass die nach unten abgeleitete Luft
nicht mehr in Richtung Sondereigentum der Nachbarn abgeleitet wird, ist dem Rücksichtnahmegebot Genüge getan.
Wenn eine erstmalige Geruchsbelästigung bereits bei den beiden Vorgängergeräten vorhanden war, so genügt das Verbot, den neuen Exhaus-
tor in der höchsten Stufe zu betreiben, um den Status quo im Wesentlichen zu halten.
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.9.2014, 539 C 7/14 (rkr; vgl. LG Hamburg, Beschluss v. 24.11.2014, 318 S 138/14)
Bedeutung für die Praxis
Das Thema „Geruchsbelästigungen“ beschäftigt vermehrt die Rechtspre-
chung (vgl. bereits OLG Köln, ZWE 2000, 428). Es gilt hier Ähnliches wie
bei Belästigungen der Mitwohnungseigentümer durch Tabakrauch.
Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein
Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über
die Fenster) verhindern könnte, kann im Einzelfall eine Störung des Haus-
friedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters
(Gebot der Rücksichtnahme) darstellen, insbesondere, wenn die Intensität
der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes
Ausmaß erreicht (BGH, Urteil vom 18.2.2015, VIII ZR 186/14). In eine
ähnliche Richtung hatte bereits der WEG-Senat des BGH mit Urteil vom
16.1.2015, V ZR 110/14 entschieden.
Es muss ergo darauf gedrängt werden, dass das Gericht nicht nur Zeugen
hört, sondern darüber hinaus entweder teure Messungen (BGH, a. a. O.)
beauftragt oder zumindest einen Ortstermin – wie im o.g.
Fall – durchführt.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
BGB §§ 214, 1004; ZPO § 887
Rückbau einer ungenehmigten Terrasse,
Verjährung des Beseitigungsanspruchs
1. Der Anspruch der WEG gegen einen Eigentümer auf Rückbau
einer ungenehmigten Terrasse verjährt nach drei Jahren. Diese
Verjährung hat zur Folge, dass die Eigentümer der Terrasse
diesen Rückbau nicht selbst und auf eigene Kosten vornehmen
müssen. Die Terrasse bleibt jedoch rechtswidrig und muss von
den übrigen Eigentümern nicht geduldet werden.
2. Die Wohnungseigentümer sind trotz Verjährung des Beseiti-
gungsanspruchs berechtigt, die ungenehmigt auf dem Ge-
meinschaftseigentum errichtete Terrasse auf eigene Kosten zu
beseitigen.
AG Dortmund, Urteil vom 26.8.2014, 512 C 14/14
Bedeutung für die Praxis
Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann
selbst der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten
aller Eigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der
Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat (vgl. bereits
LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462).
Dies führt dazu, dass der „Störer“ in Höhe seiner Haftungsquote im
Innenverhältnis (z. B. § 16 Abs. 2 WEG) an den Rückbaukosten dennoch
beteiligt ist.
Beachte: Eine Verwirkung des Anspruchs ist allerdings in Einzelfällen
denkbar (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 25.2.2002,
32 Wx 51/98, ZMR 2002, 451).
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG-RECHT
