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Wohnungspolitische Informationen
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ISSN 1610-2207
IMPRESSUM
risches Umfeld für Mieter, Vermieter und
Investoren“, sagt
Boris Matuszczak
, Lei-
ter Gewerbekunden Nord/Ost bei Dr. Klein.
„Viele neue und bestehende Regulierungs-
ansätze verunsichern die Branche sowie ihre
Akteure und führen zu einer Verteuerung
von Büroflächen insgesamt. Sowohl Inves-
titionen als auch Innovationen werden hier-
durch verhindert. Letzten Endes gefährden
weitere klimapolitische Restriktionen oder
neue Finanzmarkt-Standards auch die Pro-
duktivität der deutschen Industrie.“
(hen/schi)
Fortsetzung von Seite 6
„Mangelware“ Büroflächen?
Münster/München – Die Tertiarisierung der deutschen Wirtschaft hält weiterhin
an. Lag der Anteil der Dienstleistungsbranche an der Bruttowertschöpfung im
Jahr 2000 noch bei 69,6 Prozent, so betrug er im Jahr 2016 bereits 74,4 Prozent.
Insbesondere wissensintensive Unternehmen aus diesem Sektor liegen aufgrund
von Agglomerationsvorteilen wie Ballung von Wissen und Bildungseinrichtun-
gen in den Großstädten. Deren Lohnsignal folgend suchen viele Uniabsolventen
nach Arbeitsplätzen in diesen attraktiven Ballungsgebieten beziehungsweise
Schwarmstädten. Entsprechend groß waren in der Vergangenheit die dortigen
Preissteigerungen nicht nur bei Wohn-, sondern auch bei Büroimmobilien.
Seit Jahren wächst daher die Büroflächen-
nachfrage, vor allem in den sechs großen
Büromärkten Deutschlands wie Berlin,
Hamburg, München, Köln, Frankfurt und
Stuttgart. In Top-Märkten wurden 2016
mehr Flächen vermietet als im Jahr 2000,
dem Jahr mit den bisher höchsten Flä-
chenumsätzen. Die Leerstandsraten betra-
gen dort weniger als fünf Prozent, wobei
diese bundesweit noch niedriger ausfallen
dürften. Dagegen wächst das Angebot an
Büroflächen eher moderat. Trotz der guten
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird
vergleichsweise wenig in die Errichtung
neuer Bürogebäude investiert.
Ursächlich hierfür könnten etwa die Alt-
lasten aus der Dotcom-Blase im Jahr 2001
sein, die die Neubautätigkeit bis heute
bremsen. Es bleibt abzuwarten, ob sich
die Erwartungen zum Beispiel hinsichtlich
der aktuellen Digitalisierungswelle erfüllen
und die deutsche Wirtschaft weiterhin pro-
speriert. Die Baugenehmigungen deuten
jedenfalls auf eine nur mäßige Neubautä-
tigkeit in den nächsten Jahren hin – Büro-
flächen werden demnach zur Mangelware.
Aber ist das die ganze Wahrheit?
Unbestreitbar sinkt die Leerstandsquote
von Büroimmobilien insbesondere in
A-Lagen deutlich. Das werten wir selbstver-
ständlich als ein Indiz für einen wachsen-
den, das Angebot übersteigenden Bedarf.
Dennoch halten wir das Fragezeichen hin-
ter der Überschrift für berechtigt. Denn die
bloßen Zahlen lassen nicht erkennen, ob
es sich um einen echten Mangel oder zum
Beispiel nur um eine kurzfristige Knappheit
handelt. So könnte eine erhöhte Nachfrage
auch die Reaktion auf ein lokal oder tem-
porär begrenztes Phänomen wiederspie-
geln, das keinen langfristigen Trend auslöst.
Denkbar wäre dies etwa an Standorten, die
vom aktuellen Brexit-Effekt oder von ande-
ren Umbrüchen im Dienstleistungssektor
wie Fusionen oder Umsiedlungen betrof-
fen sind.
Aus Sicht des Immobilienfinanzierers, der
in langen Fristen zu denken gewohnt ist,
lohnt sich ein genauer Blick hinter die Zah-
len. Eine niedrige Leerstandsquote macht
aus einem Büro-Neubau nicht automatisch
ein nachhaltig ertragreiches Objekt. Dafür
muss er mehr und vor allem substanzielle
Qualitäten aufweisen. Wir fragen daher
bei der internen Bewertung längst nicht
nur nach der Lage, sondern auch nach der
Zukunftsfähigkeit des Konzepts: Ist das
Objekt für die Ansprüche der Arbeitswelt
4.0 gerüstet? Wie flexibel sind die Arbeits-
räume, wie ökonomisch ist die energeti-
sche Ausstattung, wie nachhaltig die Tech-
nik des Baus?
Mit diesen Fragen ist erst die kurz- bis mit-
telfristige Lebensperspektive eines heute
neu errichteten Bürogebäudes abgeklopft.
Langfristig erwarten den Sektor noch viel
tiefer greifende Änderungen, weil sich
Arbeiten und Leben immer weniger von-
einander trennen lassen. Damit einher
geht eine zunehmende Entkopplung des
Arbeitens von einer festen Arbeitsstätte –
„Homeoffice und Mobile Working“ haben
ja schon heute sichtbar wachsende Bedeu-
tung für viele Arbeitnehmer. Das vermehrte
Angebot von „Coworking Spaces“ führt
bereits zu einer verdichteten Nutzung
Foto: WL BANK
Dr. Carsten Düerkop
Vorstand
WL BANK
ANALYSE
bestehender Flächen. Wird es in Zukunft
überhaupt noch stabile Schreibtische,
Büros mit festen Wänden und eingetrage-
nen Postadressen geben? Wer fährt in 20
Jahren noch täglich ins Büro, wie es heute
Millionen Menschen täglich tun?
Wir gehen davon aus, dass sich hier in der
Zukunft Vieles verändern wird. Büroge-
bäude, die dieser Zukunft gewachsen sein
wollen, müssen vor allem eins mitbringen:
Flexibilität. Sie müssen adaptierbar sein auf
neue Arbeitsformen, neue Ausstattungsbe-
darfe, neue technische Voraussetzungen.
Das gilt generell, aber insbesondere für
Gebäude außerhalb der A-Lagen, wo diese
Flexibilität den entscheidenden Unterschied
machen wird. Wo solche Objekte fehlen,
ist allerdings mit Fug und Recht ein echter
Mangel zu beklagen.
04.10.2017 7
