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2|2019
RECHT
WEG §§ 28, 43 Nr. 4
„Wirtschaftsplan + Jahr“ als
Beschlussgegenstand
Existieren nicht verschiedene Versionen eines Wirtschaftsplans, ist
die Bezeichnung „Wirtschaftsplan + Jahr“ bei der Beschlussfassung
hinreichend bestimmt.
Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser
den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden.
LG Frankfurt a.M., Urteil vom 1.11.2018, 2-13 S 112/17
Bedeutung für die Praxis
Nur wenn auch für einen externen Dritten (z.B. ein künftiger Erwerber) klar
erkennbar ist, über welche Beschlussvorlage abgestimmt wurde, genügt die
Bezeichnung „Wirtschaftsplan 2017“ (bzw. „Jahresabrechnung 2016“). Für
einen potenziellen Sonderrechtsnachfolger ist mit dieser Formulierung ohne
Weiteres erkennbar, dass es sich um eine Bezugnahme auf außerhalb der
Niederschrift vorhandene Unterlagen handeln muss. Der sicherste Weg ist
allerdings, die Beschlussvorlagen präziser mit Datum, Seitenzahl und/oder
Gesamtvolumen zu bezeichnen. Bei zwei Versionen des Wirtschaftsplanent-
wurfs oder vorgenommenen Änderungen ist dies zwingend erforderlich.
RiAG Dr. Olaf Riecke, Hamburg
BGB §§ 312 Abs. 4 S. 1, 558 a Abs. 1, 558 b Abs. 1
Mieterhöhung und Widerrufsrecht nach
den Regelungen des Fernabsatzes
Einem Mieter steht kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht nach
erfolgter Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu.
BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17
Bedeutung für die Praxis
Ob demMieter einer Wohnung bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung
ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts zusteht, war
bislang umstritten und höchstrichterlich nicht entschieden. Mit dem nun
vorliegenden Urteil sorgt der BGH für eine erste Rechtssicherheit, indem er
die Frage dahingehend entschieden hat, dass die Zustimmungserklärung des
Mieters zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung dem Anwendungsbereich
des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen entzogen ist. Der BGH
stellt in den Entscheidungsgründen darauf ab, dass eine Vertragsverhand-
lungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit
psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden
ist, typischerweise nicht besteht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsver-
langen in der gesetzlich vorgesehenen Textform an den Mieter heranträgt.
Bereits dieses gesetzliche Formerfordernis soll gewährleisten, dass der Mie-
ter über die anstehende Erhöhung unterrichtet wird und die dafür angeführ-
ten Erläuterungen und Berechnungen in nachvollziehbarer Weise überprüfen
kann. Zur Entscheidung, ob der Mieter den Antrag des Vermieters auf
Vertragsänderung annehmen soll, räumt das Gesetz demMieter überdies
eine Überlegungsfrist ein, die vertraglich nicht verkürzt werden darf, um ihn
vor Entscheidungen unter Zeitdruck zu schützen und ihm die Möglichkeit
zu eröffnen, sich über die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des
Vermieters anhand der von diesem gegebenen Begründung klarzuwerden.
Einer sich daran noch anschließenden Widerrufsfrist nach Maßgabe des
Fernabsatzrechts, die mit dem Vertragsschluss, also mit der vomMieter
erklärten Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung, beginnt, bedarf es
zum Schutz der Entscheidungsfreiheit des Mieters deshalb nicht.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
WEG-RECHT
unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer
ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verlangen zu können. Zwar
wurde die Kündigungsmöglichkeit des im selben Hause wohnenden Vermie-
ters gem. § 573 a (erleichterte Kündigung des Vermieters) im Kaufvertrags-
text nicht ausdrücklich angesprochen, jedoch wurde aus der Formulierung
„insbesondere“ deutlich, dass es sich bei den benannten Kündigungen wegen
Eigenbedarfs und wegen der Hinderung einer angemessenen wirtschaftli-
chen Verwertung nicht um eine abschließende Aufzählung handelte. Da eine
Kündigung gem. § 573 a gerade keine Pflichtverletzung oder ein Verschulden
auf Mieterseite voraussetzt, wurde schließlich auch durch die im Vertragstext
folgende Regelung, wonach „lediglich eine Kündigung wegen der erhebli-
chen Verletzung der demMieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen“
möglich sein sollte, besonders deutlich, dass auch die Kündigung gem.
§ 573 a vom Kündigungsausschluss mit umfasst war.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB § 535; WoBindG § 9; II. BV § 28 Abs. 4
Renovierungsverpflichtung und
Kostenmiete
Zum Rahmen der Kostenmiete bei individueller Vereinbarung einer
Anfangsrenovierungsverpflichtung
BGH, Beschluss vom 22.8.2018, VIII ZR 287/17
Bedeutung für die Praxis
Nach § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für
ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einma-
lige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6 des § 9 Wo-
BindG, unwirksam. Soweit eine solche unwirksame Vereinbarung vorliegt,
ist die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Diese
Regelung hat den Zweck, der Umgehung zwingender Mietpreisvorschriften
nach demWohnungsbindungsgesetz vorzubeugen. Sie soll verhindern, dass
der Mieter imWege einer Einmalleistung für die Anmietung der Wohnung
einen (Kosten-) Aufwand erbringen muss, der über die höchstzulässige (Kos-
ten-) Miete hinausgeht. Der Wohnberechtigte soll nicht unter dem Druck, ein
Mietvertrag werde sonst nicht geschlossen, eine Wohnung nur unter wirt-
schaftlichen Belastungen anmieten müssen, die aus einer missbräuchlichen
Verknüpfung mit einer anderweitigen Leistung entstehen können. Allerdings
ist es einem Vermieter auch bei der Kostenmiete im preisgebundenen Wohn-
raum gestattet, die Schönheitsreparaturen demMieter aufzuerlegen oder
alternativ nach § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV einen Zuschlag für die Kosten der von
ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen zu nehmen.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
