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9|2017
RECHT
BGB §§ 556 ff.
Straßenreinigung und Grundsteuer
Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebs-
kostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist unzulässig.
BGH, Beschluss vom 24.1.2017, VIII ZR 285/15
Bedeutung für die Praxis
Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskosten-
abrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter.
Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm ange-
lasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen
kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur
Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Im Hinblick
auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositio-
nen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der
Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des
Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht.
Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer
Ziffer ist dann nicht erforderlich. Eine Zusammenfassung der in ver-
schiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositi-
onen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des
Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von
Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11)
ist hingegen unzulässig. Eine Ausnahme hat der BGH lediglich bezüglich
der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und
Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkos-
ten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Es kommt für die Beur-
teilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht darauf
an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln
können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten
der Straßenreinigung entfielen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter
gerade durch die Zusammenstellung der Betriebskosten in der Betriebs-
kostenabrechnung übermittelt werden; es ist nicht Aufgabe des Mieters,
sich diese Angaben erst aus den Belegen selbst herauszusuchen.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
Überwälzung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Vielmehr hat sie im Wege einer Ausstrahlungswirkung über das generell
im Mietverhältnis zwischen den Parteien nach den §§ 241 Abs. 2, 242
BGB geltende Gebot, auf den jeweils anderen Vertragspartner Rücksicht
zu nehmen, auch dann Berücksichtigung zu finden, wenn der Vermieter
entsprechend des gesetzlichen Regelfalls die Schönheitsreparaturen
durchzuführen hat. Letzterer ist daher nicht berechtigt, Schönheitsrepa-
raturen in eigenwilliger Farbgebung auszuführen, sondern hat Wünschen
des Mieters nachzukommen, sofern für ihn keine Mehrkosten oder eine
sonstige Beeinträchtigung berechtigter Iinteressen entstehen. Andernfalls
führte dies zu dem wirtschaftlich sinnlosen Ergebnis, dass der Vermieter
seine Schönheitsreparaturpflicht durch einen Anstrich erfüllt, der Mieter
diesen aber erneut überstreicht.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB §§ 546, 550, 578
Erhöhung der Miete oder Ausübung
eines Optionsrechts
Eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung
eines Optionsrechtes gerichtete, Willenserklärung wird nicht Be-
standteil des (schriftlichen) Mietvertrages und unterfällt deshalb
auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB.
OLG Dresden, Urteil vom 22.2.2017, 5 U 961/16
Bedeutung für die Praxis
Die Mieterhöhungserklärung aus dem Schreiben der Vermieter lässt die
Schriftform des Mietvertrages nach § 550 S. 1 BGB unberührt, weil sie
ihrerseits als einseitige, auf die Erhöhung der Miete gerichtete Willens-
erklärung der Vermieter nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinba-
rung wird und damit auch nicht dem Schriftformerfordernis unterfällt.
Ebenso lassen die Optionsausübungserklärungen der Mieter die
gesetzliche Schriftform unberührt, weil sie als einseitige, auf die Ver-
längerung des Vertrages gerichtete Erklärungen nicht Bestandteil der
vertraglichen Vereinbarung sind und demzufolge nicht der Regelung
des § 550 S. 1 BGB unterfallen.
Aus dem Vortrag der Vermieter zur Rückgabe eines Raumes durch die
Mieter ergibt sich kein schlüssiges Vorbringen zu einem Verstoß gegen
die gesetzliche Schriftform. Zwar ist es zur Wahrung der gesetzlichen
Schriftform aus § 550 S. 1 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die
wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand,
die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus
der Vertragsurkunde ergeben.
Aus dem Vorbringen der Vermieter ergibt sich aber bereits nicht, dass
im Zusammenhang mit der Rückgabe des Raumes durch die Mieter
der Mietvertrag mündlich abgeändert wurde. Die Rückgabe eines Teils
des Mietobjektes an den Vermieter ist ein tatsächlicher Vorgang, der
nicht zwingend mit einer vertraglichen Änderung verbunden sein muss.
Auch wenn man aber die Rückgabe des Raumes dahingehend interpre-
tiert, dass das Mietverhältnis in Bezug auf die Größe des Mietobjektes
im Sinne einer Begrenzung auf den Raum abgeändert werden sollte,
ergibt sich daraus noch kein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform.
Beurkundungsbedürftig wäre die damit verbundene Änderung des
Mietvertrages nur dann, wenn sie sich als vertragswesentlich darstellen
würde. Im Einzelfall ist nämlich die Vereinbarung über die Nutzung
von Nebenflächen oder -räumen nicht beurkundungsbedürftig, wenn
diese von untergeordneter Bedeutung für den Mietzweck sind. Dem
unstrittigen Sachvortrag der Parteien im vorliegenden Falle lässt
sich entnehmen, dass es sich bei dem Raum um eine Nebenfläche von
untergeordneter Bedeutung für den Mietzweck handelte, so dass eine
sich auf ihn beziehende Vertragsänderung nicht nach § 550 S. 1 BGB
beurkundungsbedürftig war.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
