MIETRECHT URTEIL DES MONATS: MODERNISIERUNGSMIETERHÖHUNG – ES ZÄHLT ERWARTBARE ENERGIEEINSPARUNG Nach einer energetischen Modernisierung können Vermieter die Miete erhöhen, wenn eine nachhaltige Einsparung von Endenergie erzielt wird. Hierfür ist nicht der tatsächliche Energieverbrauch entscheidend, sondern die zu erwartende Einsparung. Das hat der BGH klargestellt. BGH, Urteil v. 26.3.2025, VIII ZR 283/23 Fakten: Die Vermieterin ließ im Jahr 2017 eine Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung einbauen. Diese ersetzte die in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte die Eigentümerin gegenüber den Mietern Modernisierungsmieterhöhungen. Die Mieterinnen und Mieter zahlten die erhöhte Miete ab Januar 2018. Die Mieterin einer Wohnung hält die Modernisierungsmieterhöhung für unwirksam und verlangt nach Ende des Mietverhältnisses Rückzahlung des Erhöhungsbetrages für den Zeitraum Januar 2018 bis August 2019. Die Vorinstanzen hielten die Mieterhöhung für ungerechtfertigt und gaben der Klage statt. Die Vermieterin habe nicht nachgewiesen, dass durch die Maßnahme nachhaltig Endenergie eingespart werde. Nach Meinung des Landgerichts könne dies allein aufgrund eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden. Ein Sachverständiger konnte jedoch keine Einsparung von Endenergie feststellen. Entscheidung: Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB könne sie gemäß § 559 Abs. 1 BGB eine Mieterhöhung verlangen. Die Modernisierungsmieterhöhung könne nach der im entschiedenen Fall maßgeblichen, bis Ende 2018 gültigen Rechtslage für das Jahr bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen (seit dem 1.1.2019 liegt dieser Wert bei acht Prozent, zusätzlich wurde eine Kappungsgrenze eingeführt). In Betracht komme hier allein eine energetische Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1 BGB, durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart werde. Bei der Beurteilung, ob eine solche Einsparung vorliege, habe das Landgericht einen falschen Maßstab angelegt. Es komme nicht darauf an, ob der tatsächliche Energieverbrauch in den Jahren nach der Maßnahme sinke. Der tatsächliche Energieverbrauch hänge von vielen Faktoren ab, etwa von Witterung oder Nutzerverhalten. Maßgeblich sei vielmehr, ob die bauliche Veränderung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie erwarten lasse. Fazit: Eine solche Prognose kann auf gutachterlichen Einschätzungen oder anerkannten Pauschalwerten basieren. Anerkannte Pauschalwerte finden sich etwa in der Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohnungsbau vom 8.10.2020. ZIMMERWEISE VERMIETUNG: HAFTUNG FÜR ENERGIELIEFERUNG Sind die Zimmer einer Wohnung einzeln an verschiedene Personen vermietet, richtet sich das konkludente Vertragsangebot des Energieversorgers an den Vermieter. Dieser muss für die Energiekosten aufkommen. BGH, Beschluss v. 11.2.2025 und Beschluss v. 15.4.2025, VIII ZR 300/23 Fakten: Ein Energieversorgungsunternehmen verlangt von der Vermieterin einer Wohnung die Zahlung von Strom- und Gaskosten. Die Vermieterin hatte die Zimmer der Wohnung einzeln an verschiedene Personen vermietet. Die Mieter der Zimmer konnten Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad nutzen. Die gesamte Wohnung verfügte jedoch nur über einen gemeinsamen Zähler für Strom und Gas. Ein schriftlicher Vertrag zwischen der Vermieterin und dem Energieversorger bestand nicht. Der Energieversorger verlangt die Zahlung für die gelieferte Energie, während die Vermieterin meint, die Mieter seien Vertragspartner. Entscheidung: Die Vermieterin muss für die Strom- und Gaskosten aufkommen. Der Energieversorgungsvertrag sei mit ihr und nicht mit den Mietern zustande gekommen. In der Bereitstellung von Strom und Gas liege ein konkludentes Vertragsangebot des Energieversorgers. Dieses sei weder an die Mieter der einzelnen Zimmer noch an die Gesamtheit der Mieter, sondern an die Vermieterin gerichtet. Zwar hätten allein die Mieter Einfluss auf den Strom- und Gasverbrauch in der Wohnung, jedoch lasse sich dieser Verbrauch mangels separater Zähler nicht den einzelnen vermieteten Zimmern zuordnen. Auch hätten die einzelnen Mieter kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen. Fazit: Der Umstand, dass sich das konkludente Angebot des Energieversorgungsunternehmens an die Vermieterin richtete, ist Folge des von ihr gewählten besonderen Vermietungskonzepts. Die Vermieterin haftet somit für die Energielieferungen, da sie Vertragspartnerin des Energieversorgers ist. 92 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 Verwaltung & Vermarktung Recht
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc4MQ==