Fakten: Die Kläger (Käufer) interessierten sich 2021 für ein durch die beklagte Maklerin vermitteltes Einfamilienhaus. Das Exposé enthielt den ausdrücklichen Hinweis „Keine Käuferprovision“. Die Verkäuferin hatte die Maklerin beauftragt. Nach zunächst vereinbartem Kaufpreis von 395.000 Euro einigten sich die Parteien auf eine Minderung auf 370.000 Euro. Zugleich schlossen die Kläger/Käufer mit der Maklerin aber eine separate Honorarvereinbarung über 25.000 Euro. Nach der Zahlung dieser 25.000 Euro erhoben die Käufer eine Rückforderungsklage gestützt auf § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Das LG Bonn gab der Klage statt. Das OLG Köln sprach den Klägern nur die Hälfte des Betrages zu. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte das Urteil des Landgerichts wieder her. Entscheidung: Nur die Verkäuferin hatte hier den Maklervertrag zur Vermarktung ihrer Immobilie abgeschlossen. Die Kläger als Käufer wurden zwar damit angeworben, dass das Objekt provisionsfrei verkauft werden sollte. In einer gesonderten Vereinbarung wurden sie aber zur vollen Zahlung der Provision verpflichtet, während die Verkäuferin faktisch von ihrer Zahlungspflicht befreit wurde. Damit fehlt es an der gesetzlich geforderten Kostenteilung, dass Käufer und Verkäufer etwas zu zahlen haben und dies in der identischen Höhe. Der BGH stellt klar, dass der Halbteilungsgrundsatz jede vertragliche Regelung umfasst, die eine unmittelbare oder mittelbare Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Makler begründet. Der BGH betont, dass es nicht genüge, dass die Verkäuferin formal zur Zahlung verpflichtet bleibt (Kaufpreisreduktion in Höhe von 25.000 Euro), da Der Halbteilungsgrundsatz erfasst nicht nur Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über Wohnung oder Einfamilienhaus untereinander, sondern alle vertraglichen Vereinbarungen, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung/Erstattung von Maklerlohn gegenüber dem begründet wird, der nicht Partei des Maklervertrags ist. BGH, Urteil v. 6.3.2025 – Az. I ZR 138/24 PRÄSENTIERT VON: RECHTSANWÄLTIN CONSTANZE BECKER FACHANWÄLTIN FÜR MIET- UND WOHNUNGS- EIGENTUMSRECHT, MÜNCHEN sie im Innenverhältnis im Nachhinein von der Verpflichtung entbunden wurde oder der Makler seine Forderung nicht durchsetzte. Maßgeblich sei die tatsächliche wirtschaftliche Lastenverteilung. Da die Käufer aufgrund der streitgegenständlichen Vereinbarung im Verhältnis zur Verkäuferin als der Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, den Maklerlohn in voller Höhe zu zahlen hatten, liege ein Verstoß gegen § 656d Abs. I 1 BGB vor. Die gegen § 656d BGB verstoßende Vereinbarung sei nicht lediglich teilweise unwirksam, sondern insgesamt nichtig. Fazit: Die Entscheidung verdeutlicht die Reichweite und Strenge des Halbteilungsgrundsatzes bei der Maklerprovision im Bereich von Wohnimmobilien. Jegliche Gestaltungen, bei denen der Käufer im Ergebnis die Provision vollständig übernimmt – etwa durch Kaufpreisreduktion in Kombination mit einer Honorarzusage –, verstoßen gegen § 656d BGB und sind insgesamt nichtig. Makler riskieren die vollständige Rückzahlung vereinnahmter Beträge, wenn sie der Vorschrift zuwiderhandeln. Der Schutz des Verbrauchers wird durch diese dogmatisch konsequente Entscheidung des BGH weiter gestärkt. MAKLERRECHT EINE VEREINBARUNG, DIE GEGEN § 656D BGB VERSTÖSST, IST NICHTIG. MAKLER RISKIEREN BEI ZUWIDERHANDLUNG DIE RÜCKZAHLUNG VEREINNAHMTER BETRÄGE. 93 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025
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