habe die Dringlichkeit ihres Begehrens selbst widerlegt. Seit der Schadensmeldung sei K bekannt, dass gemeinschaftliches Eigentum durch Wasserein- und -durchtritt im Bereich bzw. aus der Wohnung des B Schaden nehmen könne. Seither sei ein Zeitraum von über neun Monaten vergangen, bis K ihren Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes anhängig gemacht habe. Fazit: Im Fall geht die Gemeinschaft davon aus, dass der Haupthahn und der Waschmaschinen- und Geschirrspülmaschinenanschluss im Sondereigentum des B stehen. Die Gemeinschaft könnte vor diesem Hintergrund gegen B klagen. Da sie die Reparatur als eilig ansieht, beantragt K aber den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Allgemein anerkannt ist, dass eine einstweilige Verfügung des Inhaltes zulässig sein muss, den Schuldner zu einer (vorläufigen) Erfüllung des zu sichernden Anspruchs anzuhalten, selbst wenn dies mindestens faktisch zu einer nicht mehr rückgängig zu machenden Befriedigung des Gläubigers führt (hier: die Reparatur). Damit darf man aber nicht zu lange warten. Der Haupthahn könnte im Übrigen auch im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Es wäre daher ggf. auch richtig gewesen, dass der Hausmeister zeitnah eine Reparatur anbietet. UMLAGEBESCHLUSS ZUR WOHNFLÄCHE: ORDNUNGSMÄSSIG? Es kann einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern nach dem der Wohnflächen umzulegen. Dies ist u. a. der Fall, wenn ein Miteigentumsanteil sich als überdimensioniert erweist. AG Berlin-Mitte, Urteil v. 7.5.2025, 22 C 4/25 WEG Fakten: Die Verwaltung lädt die Wohnungseigentümer zur Versammlung ein. Mit der Tagesordnung kündigt sie unter TOP 10 „Änderung des Verteilungsmaßstabes“ an. Darin heißt es einleitend: „Die Teilungserklärung ist zum Zeitpunkt eines nicht ausgebauten Dachbodens erstellt worden. Dadurch sind die m2-Angaben falsch, da nach dem Ausbau des Daches die Wohnfläche um ca. 25 m2 kleiner ist (entsprechende Unterlagen können per Mail beim Verwalter angefordert werden). Hierdurch ist eine ungerechte Kostenverteilung zu Lasten der Eigentümerin des Dachgeschosses entstanden. Das vorliegende Aufmaß des Dachgeschosses wurde durch einen Architekten nach DIN erstellt.“ Die Wohnungseigentümer beschließen auf dieser Grundlage wie folgt: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt den allgemeinen Verteilungsschlüssel gemäß Anlage 1 der Tagesordnung zur ETV vom 20.12.2024 rückwirkend ab dem 1.1.2023 zu ändern.“ Die Anlage 1 enthält eine tabellarische Auflistung aller Wohneinheiten mit folgenden Zeilen: WE, der Überprüfung herausstellen, dass die Fenster ersetzt oder repariert werden müssen, wird der Verwalter angewiesen, entsprechende Angebote einzuholen, damit über die erforderlichen Maßnahmen alsbald in einer weiteren Eigentümerversammlung entschieden werden kann.“ K könne von B verlangen (gem. §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), dass B die Fenster seiner Wohnung durch ein Fachunternehmen überprüfen lasse und für den Fall, dass Reparatur- oder Austauschbedarf festgestellt werde, die weiteren für eine Erhaltung erforderlichen Schritte einleite. Die Kosten dieser Maßnahme habe B zu tragen. Fazit: Die Wohnungseigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren, wer die Kosten der Gemeinschaft zu tragen hat (Umlagevereinbarung). Gibt es eine solche Umlagevereinbarung, muss ausgelegt werden, welche Kosten sie erfasst. Trifft eine Umlagevereinbarung nach einer Auslegung keine klare und eindeutige Regelung, soll es beim gesetzlichen Umlageschlüssel, also bei § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, bleiben. Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist danach eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11). So sieht es auch das LG in dem Fall. EINSTWEILIGE VERFÜGUNG: REPARATUR VON SONDEREIGENTUM Mit dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung darf man nicht zu lange warten. AG Hamburg-St. Georg, Beschluss v. 29.7.2024, 980b C 30/24 WEG Fakten: Wohnungseigentümer B ist Eigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2. Darunter befindet sich ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Kellerraum. B teilt der Verwaltung am 24.10.2023 mit, er habe Wasserflecken an der Kellerdecke festgestellt, und beantragt bei der Verwaltung, die Ursache zu beseitigen. Der Hausmeister stellt anschließend in der Wohnung des B fest, dass der Haupthahn in der Küche nicht fachgerecht angeschlossen ist. Am 26.4.2024 wird erneut festgestellt, dass aus der Wohnung Wasser in den Keller läuft. Auf der Versammlung vom 7.5.2024 wird beschlossen, einen Anwalt mit der Vertretung der Gemeinschaft K zu beauftragen. Ein „Vermittlungsgespräch“ verläuft ergebnislos. Ende Juli 2024 beantragt K daher den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen B. Entscheidung: Das AG ist der Ansicht, der Antrag sei unzulässig. Es fehle schon an der erforderlichen Dringlichkeit. K 90 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 Verwaltung & Vermarktung Recht
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc4MQ==