URTEIL DES MONATS: VERTRETUNGSBEFUGNIS GEGENÜBER WOHNUNGSEIGENTÜMERN Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt. BAG, Urteil v. 6.3.2025, 2 AZR 115/24 Fakten: Wohnungseigentümer K ist Hausmeister der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B. Verwalter X kündigt das Arbeitsverhältnis mit K namens der B form- und fristgerecht. K weist diese Kündigung mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde im Original zurück und behauptet zu Recht, es gebe keinen Beschluss, der X zu einer Kündigung ermächtige. K erhebt gegen die Kündigung Klage. Er meint, X habe keine Vertretungsmacht besessen. Entscheidung: Die Klage hat keinen Erfolg! X habe die Kündigung nicht unter Verstoß gegen § 180 Satz 1 BGB ohne Vertretungsmacht erklärt. Dies folge aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Vorschrift erfasse auch die Kündigung von Arbeitsverträgen. Der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen setzten zu ihrer Wirksamkeit keinen Beschluss voraus. Fazit: Im Fall fragt es sich, ob es für die Wirksamkeit der Kündigung eines Vertrags einer Entscheidung der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer bedarf. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG soll den Rechtsverkehr mit der Gemeinschaft erleichtern. Wer mit einem Verwalter einen Vertrag schließt, soll nicht befürchten müssen, dass dessen Vertretungsmacht nicht ausreicht. Fraglich ist, ob der Rechtsverkehr zu schützen ist, wenn es um das Verhältnis der Gemeinschaft zu den einzelnen Wohnungseigentümern geht. Das BAG bejaht diese Frage. Wohnungseigentümer K trete der Gemeinschaft als Dritter gegenüber. GESTATTUNGSVEREINBARUNG: WER TRÄGT DIE KOSTEN? Macht ein Wohnungseigentümer von einer Gestattungsvereinbarung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG Gebrauch, muss er sämtliche mit der baulichen Veränderung verbundenen Kosten (hier: Brandschutzmaßnahmen) entsprechend § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG allein tragen. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen. LG Saarbrücken, Urteil v. 20.9.2024, 5 S 4/23 Fakten: Nach der Gemeinschaftsordnung haben die jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums X (ein Dachrohling) das Recht, diesen auszubauen (Gestattungsvereinbarung) und unter anderem Gauben einzubauen. Eigentümer K, derzeitiger Eigentümer des Wohnungseigentums X, macht von diesem Recht Gebrauch. Mit Bescheid vom 13.3.2018 wird ihm die Baugenehmigung zum Ausbau erteilt, wobei Brandschutzauflagen gemacht werden. Die Kosten hierfür belaufen sich laut Gutachten auf etwa 620.000 Euro. In der Versammlung vom 22.7.2021 wird beschlossen, dass die jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums X die Kosten allein zu tragen haben. Dagegen wendet sich K. Entscheidung: Ohne Erfolg! Gestattungsvereinbarung und Gemeinschaftsordnung enthielten keine Regelung zu den Kosten. Bis zum 1.12.2020 habe es allgemeinen Grundsätzen entsprochen, dass, mangels anderer Vereinbarung, ein Wohnungseigentümer, dem der Ausbau der in seinem Sondereigentum stehenden Speicherräume zu einer Wohnung gestattet worden sei, auch die daraus für die Eigentümergemeinschaft entstehenden Folgekosten zu tragen habe. Seit dem 1.12.2020 gelte hier ergänzend § 21 Abs. 1 WEG, wobei über § 47 WEG Altvereinbarungen aus der Zeit vor dem 1.12.2020 ebenfalls erfasst seien. Die gesetzlichen Folgen, insbesondere aus § 21 Abs. 1 WEG, griffen auch im Falle einer Gestattungsvereinbarung. Fazit: Wer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen hat, die durch eine Vereinbarung gestattet wurde, sollte am besten die Gestattungsvereinbarung selbst regeln. Fehlt es daran, ist es mit dem LG gut vertretbar, § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG analog anzuwenden. Der angegriffene Beschluss wäre dann rein deklaratorisch gewesen. EIGENTÜMERVERSAMMLUNG: NICHTÖFFENTLICHKEIT Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Ist durch eine Vereinbarung nichts URTEILE WEG-RECHT 88 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 Verwaltung & Vermarktung Recht
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