30 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 Schwerpunkt ExpoReal 2025 - Projektentwicklung Immobilieninvestment- und Asset Manager der Hanse Merkur Versicherungsgruppe für Investoren wie Versorgungswerke und Pensionskassen auflegt, nach wie vor Büroimmobilien. Ein Beispiel hierfür ist das Münchner Projekt Fabrik Office der Becken Development Projekte, in das die HMG Finanzierungsfonds I und II (Mezzanine-Darlehen) mit investierten. „Die Finanzierung im erstrangigen Seniorbereich erfolgt durch die pbb Deutsche Pfandbriefbank“, ergänzt Joachim Schmidt-Mertens, Geschäftsführer der Becken Development Projekte. Im Vergleich zu Büros stehen Wohnbauprojekte in der Gunst vieler Investoren derzeit deutlich weiter oben auf der Einkaufsliste. Auch hierauf reagieren Projektentwickler wie Garbe oder Becken, die in beiden Segmenten präsent sind. Branchenexperten schätzen, dass hierzulande mehrere Hunderttausend Wohnungen fehlen. „Aber statt mehr wird von Jahr zu Jahr weniger gebaut“, kritisiert Embacher. Schuld daran sind neben dem schwierigen Finanzierungsumfeld auch die rasant gestiegenen Baukosten. „Die Erstellung neuer Wohnungen lässt sich in Deutschland nicht unter 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter bewerkstelligen“, so Schmidt-Mertens. Bezogen auf eine 100-Quadratmeter-Wohnung heißt das, dass die kostendeckende monatliche Netto-Kaltmiete mindestens 2.000 Euro betragen muss. MIT WOHNEN DIE NERVEN SCHONEN In anderen Ländern wie Italien oder Polen sind die Baukosten um mehr als 30 Prozent niedriger als in Deutschland. „Das wäre auch bei uns möglich“, ist Gerd Kropmanns, geschäftsführender Gesellschafter des zur Zech Group gehörenden Bauträgers Die Wohnkompanie, überzeugt. Ärgerlich sei, dass nicht nur in jedem Bundesland eine andere Bauordnung gelte, sondern zusätzlich noch spezielle Auflagen der jeweiligen Kommune, etwa für Fahrzeugstellplätze, erfüllt werden müssten. „Der Regulierungswust muss drastisch ausgedünnt werden“, fordert er. Erste Versuche in dieser Richtung – zum Beispiel des Hamburger Senats – gibt es. „Der Hamburger Standard hat zum Ziel, Baugenehmigungsverfahren durch abgespeckte Auflagen, etwa für Schallschutz oder allgemeine Nutzflächen wie Keller und Tiefgaragenstellplätze, zu beschleunigen, um Baukosten zu reduzieren“, erklärt Hertwig, Geschäftsführer von Garbe Urban Real Estate. Zusammen mit einer stärker standardisierten, modularen Bauweise könnten die Baukosten um bis zu 1.500 Euro pro Quadratmeter gesenkt werden. Die Nachfrage von Mietern und infolge sinkender Zinsen auch wieder von Kaufinteressenten an Wohnimmobilien wäre vorhanden. Kein Wunder, dass bei Bauträgern und Projektentwicklern, die finanzstark sind, Fördermöglichkeiten geschickt zu nutzen wissen und ihre Kosten gut im Griff haben, die Auftragsbücher gut gefüllt sind. „2024 haben wir 1.141 Wohneinheiten fertiggestellt und über 1.100 Projekte zum Bau von Einfamilien- und Doppelhaushälften sowie von Wohnanlagen gestartet“, bilanziert Rico Kallies, Geschäftsführer von Bonava, Deutschlands zweitgrößten Wohnimmobilien-Projektentwick1 Herr Kallies, wie schätzen Sie den Investmentmarkt und das Finanzierungsumfeld ein? 2024 haben wir 1.141 Wohneinheiten fertiggestellt und über 1.100 Projekte zum Bau von Einfamilien- und Doppelhaushälften sowie von Wohnanlagen gestartet. Knapp 1.400 Wohneinheiten wurden verkauft. Auch für 2025 sind wir zuversichtlich. Die Entwicklung von Wohnimmobilien ist kapitalintensiv. Der Bonava-Konzern (Sitz: Stockholm) finanziert diese hauptsächlich aus dem operativen Cashflow und mit Krediten. Für ausgewählte Großprojekte in Deutschland sprechen wir über die Finanzierung auch mit deutschen Banken. 2 Welche Vorteile hat eine Konzernfinanzierung? Sie lässt uns freier agieren, was die Planung und Abwicklung von Bauvorhaben betrifft. Unsere Aktivitäten reichen vom Siedlungsbau bis zur Erstellung von Mehrfamilienhäusern mit Miet- und Eigentumswohnungen. Im Siedlungsbau können wir Projekte oft kapitalschonend realisieren, da wir in kleinen Abschnitten verkaufen und bauen. Käufer zahlen auf Basis der Makler- und Bauverordnung (MaBV) während der Bauphase – je nach Baufortschritt – bis zu sieben Teilbeträge. 3 Wie stehen Sie zu Trends wie dem modularen oder seriellen Bauen? Bauen muss kostengünstiger werden. Da gibt es verschiedene Punkte, wo man ansetzen kann. Was jetzt vor allem diskutiert wird, ist, das Baurecht zu vereinfachen und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Des Weiteren lohnt es sich, über die Standardisierung von Komponenten oder Prozessen nachzudenken. Serielles Bauen bedeutet nicht, dass Gebäude wie uniforme Plattenbauten aussehen. 4 Geht das nicht zu Lasten der Nachhaltigkeit? Nein. Aber wir sollten uns schon überlegen, ob da nicht manches überzogen wurde. Die ESG-Kriterien und regulatorische Vorgaben sind ja prinzipiell sinnvoll. Aber das funktioniert nur, wenn die Menschen finanziell nicht überfordert werden. Alles bis ins letzte mögliche Detail auszureizen, ist da wohl eher nicht zielführend. Die Finanzierung von Wohnbauprojekten ist – auch bei Banken – KEIN SELBSTLÄUFER. Rico Kallies, Geschäftsführer von Bonava, erläutert, wie Bauträger und Projektentwickler ihren finanziellen Spielraum erweitern und Kostensteigerungen entgegenwirken können. V I E R F R A G E N A N RICO KALLIES
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