Top Ten der größten Wohnimmobilien- Projektentwickler in Deutschland *Zeitraum: seit 2022 Quelle: bulwiengesa (Stand: Ende Juli 2025) Name des Projektentwicklers fertiggestellte Wohnfläche (in m2)* 1. BUWOG 512.000 2. Bonava 499.000 3. BPD 460.000 4. Ten Brinke 298.000 5. Instone 230.000 6. Degewo 217.000 7. Münchner Wohnen 201.000 8. Deutsche Reihenhaus 197.000 9. Gesobau 194.000 10. Zech Group 184.000 führer der Garbe Urban Real Estate Germany. Das scheint sich auszuzahlen. So übertrug die Containerreederei MSC den Hamburgern die Generalplanung ihrer neuen Deutschland-Zentrale. „Der Vorteil hierbei ist, dass kein eigenes Kapital eingesetzt werden muss“, betont Hertwig. Bei Joint Ventures, einem Mix aus Trader und Service Development, müsse man als Co-Investor allenfalls eine geringe Kapitaleinlage leisten. BÜRO IST NICHT GLEICH BÜRO Vor allem die Situation im Büroimmobiliensektor ist immer noch angespannt. Innerstädtische Premiumlagen in Ballungsräumen sind jedoch gefragt. Im Frankfurter Bankenviertel wird mit dem Central Business Tower ein gut 200 Meter hoher Turm gebaut, von dessen Fläche ein Großteil auf Büros entfallen soll. „Moderne, ESG-fähige Büroflächen in zentralen Citylagen lassen sich gut vermieten (Spitzenmiete in Frankfurt: 47,50 Euro pro Quadratmeter), aber abseits davon dominieren eine rückläufige Flächennachfrage und wachsende Leerstände“, stellt Felix Embacher, Immobilienökonom beim Analyse- und Beratungsunternehmen bulwiengesa, fest. In Frankfurt betragen diese über elf Prozent, in Düsseldorf mehr als zehn Prozent. Vom Comeback des Nutzungssegments Office ist Ulrich Haeselbarth, Vorstand der Hanse Merkur Grundvermögen (HMG), trotzdem überzeugt: „Einen generellen Abgesang aufs Büro halte ich für naiv und kurzsichtig.“ Viele Bürogebäude in Deutschland seien überaltert und ließen sich nicht revitalisieren, weil die erzielbaren Objektmieten zu gering seien. In Toplagen sei das anders, da stiegen die Spitzenmieten sogar. „Sobald die Konjunktur wieder besser läuft, zieht die Nachfrage an“, ist er überzeugt. Daher finanzieren Kreditfonds, die der Wohnungen sind, vor allem in den Ballungsräumen, seit Jahren Mangelware in Deutschland. Das spiegelt sich in mitunter stark gestiegenen und steigenden Mieten wider. Eigentlich müssten Bauträger und Projektentwickler zu den Profiteuren dieser Situation gehören, trotzdem scheint die Branche im Krisenmodus zu verharren. Zu sehr lähmen stark gestiegene Baukosten und hohe Zinsen nach wie vor ihre Geschäftsaktivitäten. „Nun ist die Hoffnung groß, dass mittelfristig stabile Zinsen helfen, die Perspektiven für die Branche aufzuhellen“, sagt Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden der Hamburg Commercial Bank (HCOB). Deren Niveau sei in etwa so hoch wie vor zehn Jahren, und mit dem sei die Branche damals eigentlich gut zurechtgekommen. Das Problem ist dem Banker zufolge jedoch die lange – von 2008 bis 2022 – anhaltende Niedrigzinsphase, die zum enormen Anstieg der Immobilienpreise geführt habe. Als die Zinsen dann anzogen, sackten die Marktwerte ab, was die Kalkulation vieler Projektentwickler ins Wanken brachte. Zumal sie Investments gern mit viel Fremd- und Mezzaninekapital gehebelt hätten, so Axmann. Doch Geldgeber wie Versicherungen und Debt Funds agieren inzwischen zurückhaltender. Und wenn sie mit von der Partie sind, wird es richtig teuer. „Selbst im erstrangigen Beleihungsbereich von Whole-Loan-Finanzierungen liegen die Zinssätze häufig im zweistelligen, zumindest aber im höheren einstelligen Prozentbereich“, sagt Manuel Köppel, Geschäftsführer des Immobilien-Investmentmanagers BF.Capital. Selbst niedrigere Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) würden daran wenig ändern. ENTWICKLER AUF ABWEGEN Banken zeigen sich bei der Kreditvergabe für Bauvorhaben ohnehin immer zugeknöpfter. „Bei Büros ist deren Anteil an Projektfinanzierungen von über 80 Prozent (Ende 2021) auf 53 Prozent (Mitte 2025) zurückgegangen“, präzisiert Fabio Carozza, Geschäftsführer des Arrangeurs gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Immobilienfinanzierungen BF.Real Estate Finance. Zudem vergeben viele Geldhäuser nur dann Kredite, wenn Bauträger oder Projektentwickler über genügend Eigenmittel verfügen. „30 bis 40 Prozent hartes Eigenkapital sind das Minimum, wenn wir neue Projekte finanzieren“, so Axmann. Es fehle an günstigen Finanzierungsmitteln, betont Moritz Chrambach, Finanzierungsexperte beim Immobilienmakler Engel & Völkers in Hamburg. Bei neuen Büroprojekten forderten Fremdkapitalgeber in der Regel eine Vermietungsquote von mindestens 50 Prozent der Flächen vor Baubeginn. Gepaart mit schwachen Investmentmärkten, ist das gerade für Trader Developer, die auf eigene Rechnung planen und bauen, enorm herausfordernd. Das kann es erforderlich machen, dass sie ihre Geschäftsmodelle an die veränderten Rahmenbedingungen anpassen müssen. „Seit eineinhalb Jahren fokussieren wir uns nicht mehr allein aufs Trader Development für Büro- und Wohnvorhaben, sondern bieten unser Know-how im Projektmanagement auch als Service Developer an“, erklärt Tobias Hertwig, Geschäfts29 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 Schwerpunkt Expo Real 2025 - Projektentwicklung TEXT Norbert Jumpertz 1 NEUE WEGE Die herkömmlichen, die Projektentwickler früher gingen, führen heute oft nicht mehr ans Ziel
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