10|2018
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WEG §§ 16, 28, BGB § 139
Teilungültigerklärung eines Beschlusses
über den Wirtschaftsplan nur bezüglich
der Verwaltervergütung
Was zwischen der WEG und dem jeweiligen Verwalter in einem
Verwaltervertrag hinsichtlich der Kosten (Kalkulation) geregelt
ist, betrifft das Verhältnis zwischen der WEG als Verband und dem
jeweiligen Verwalter. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer un-
tereinander ist jedoch gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu verfahren, d. h. die
Kosten des Verwalters sind nach MEA zu verteilen, auch wenn sie von
ihm nach Einheiten kalkuliert waren. Die gegen die Jahresabrech-
nung 2016 und die Heizkostenabrechnung 2016 gerichteten Angriffe
gehen ins Leere, wenn hierüber kein Beschluss gefasst worden ist.
AG Philippsburg, Urteil vom 22.6.2018, 1 C 5/18
Bedeutung für die Praxis
Wenn im Wirtschaftsplanbeschluss bei der Verwaltervergütung der
Verteilungsschlüssel nach Wohneinheiten statt nach Miteigentumsantei-
len ausgewiesen wird, so ist der entsprechende Beschluss nur insoweit
rechtswidrig. Die Gemeinschaft hätte hier die Möglichkeit gehabt nach
§ 16 Abs.3 WEG per Mehrheitsbeschluss einen Gleichlauf zwischen
offengelegter Kalkulation des Verwalters und interner Kostenverteilung
(§ 16 Abs.2 WEG: MEA) herbeizuführen. Wenn dies unterbleibt, gilt
die Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder § 16 Abs.2 WEG im
Innenverhältnis weiter. Für Verwalter kann es sich empfehlen, hinsichtlich
seines Honorars lediglich ein Gesamtangebot mit Bruttopreis gegenüber
dem Verband als Quasi-Verbraucher abzugeben. Dann entfällt die vorste-
hende Problematik und es gibt auch keinen Stress, wenn mal während der
Vertragslaufzeit Einheiten zusammengelegt werden.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG §§ 21, 22, 43 Nr. 4; ZPO § 511 Abs. 2 Nr. 1
Beschluss über eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme
Bei der Anfechtung eines Beschlusses über eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme, die der klagende Wohnungseigentümer
als optische Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Farbwahl des Fassadenanstrichs; grüne Außenfassade soll dunkel-
grau gestrichen werden) ansieht, können die auf den Kläger entfallenden Kosten der Maßnahme jedenfalls als Hilfsmittel für die Schätzung
der klägerischen Beschwer dienen; wird nach dem Vortrag des Klägers das gesamte Gebäude optisch erheblich verändert, ist im Regelfall zu
dem Kostenanteil ein Wert von etwa 1.000 € hinzuzurechnen, der dem ideellen Interesse an der Gebäudegestaltung Rechnung trägt.
BGH, Beschluss vom 21.6.2018, V ZB 254/17
Bedeutung für die Praxis
Nur bei einer mit über 600 € (vgl. § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) zu bewer-
tenden Beeinträchtigung (Beschwer) des – erfolglosen/unterlegenen
– Anfechtungsklägers kann dieser eine zulässige Berufung einlegen. Es
gibt insoweit kein auf den Wert des Beschwerdegegenstands bezoge-
nes zwingendes, fristgebundenes Begründungserfordernis (vgl. § 520
Abs. 4 Nr. 1 ZPO). Über Geschmack (z.B. schwarz-gelb einerseits in
Gelsenkirchen und andererseits in Dortmund) lässt sich doch streiten
– jedenfalls bei der Farbwahl des Fassadenanstrichs. Es ist nämlich
nicht zulässig, allein auf den objektiven (möglichen) Wertverlust eines
Sondereigentums abzustellen, wenn es um eine nachteilige Verände-
rung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage – die unter eine
bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG fallen kann – geht.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG § 10 Abs. 6; BGB §§ 1113 Abs. 1, 1115 Abs. 1;
GBO § 53 Abs. 1
Berechtigter einer Zwangshypothek: WEG
als Verband oder Wohnungseigentümer?
1. Als Berechtigter einer Zwangshypothek kann nur die Person
eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als
Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist (Anschluss an
BGHZ 148, 392).
2. Ein auf die „übrigen Eigentümer der WEG“ lautender Titel erlaubt
nicht die Eintragung der „WEG“ als Berechtigte einer Zwangshypo-
thek.
3. Bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die Voraussetzungen für
die Eintragung eines Amtswiderspruchs vorliegen, so hat die
Erledigung der sich daraus ergebenden Pflichten Vorrang vor der
Antragserledigungspflicht.
OLG München, Beschluss vom 28.6.2018, 34 Wx 138/18
Bedeutung für die Praxis
Wenn der zur Eintragung vorgelegte Titel (hier: Kostenfestsetzungsbe-
schluss) keine Forderung des Verbandes ausweist, sondern eine Forde-
rung „der übrigen Wohnungseigentümer“, dann ist der Verband auch
nicht als Gläubiger anzusehen. Eine Titelauslegung gegen den Wortlaut
ist nicht zulässig.
Dies mutet vor dem Hintergrund der Regelung in § 45 Abs. 3 ZVG, der
von „Ansprüchen der Wohnungseigentümer“ (statt des Verbandes)
beim Wohngeld spricht, merkwürdig an (klares Redaktionsversehen
des Gesetzgebers von 2007), ist aber dem Grundsatz der Formalisie-
rung in der Zwangsvollstreckung geschuldet. Im Zweifel muss das
Gericht des Erkenntnisverfahrens den Titel erneut prüfen und ggf.
berichtigen.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
