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7|2015
BGB §§ 241 Abs. 2, 569 Abs. 2, 573 Abs. 2 Nr. 1
Kündigung wegen Zigarettengeruchs
im Treppenhaus
Das Rauchen von täglich 15 Zigaretten in der Mietwohnung hält
sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Ein Mieter, der in
seiner Wohnung raucht, kann aufgrund des mietvertraglichen Gebots
der Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) gehalten sein, einfache und
zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) zur
Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter zu ergreifen. Eine
durch Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursach-
te Geruchsbelästigung der Mitbewohner kann auch eine Störung
des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn die Intensität der
Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefähr-
dendes Ausmaß erreicht.
BGH, Urteil vom 18.2.2015, VIII ZR 186/14
Bedeutung für die Praxis
Zwar hat der BGH entschieden, dass sogenanntes „exzessives Rauchen“,
das zu Verschlechterungen der Wohnung führt, die sich mit normalen
Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lassen, den vertragsgemä-
ßen Gebrauch überschreitet und eine Schadensersatzpflicht des Mieters
zur Folge haben kann. Die Klägerin hat aber nicht geltend gemacht, dass
ein solcher Fall hier vorliege, sondern ihre Kündigung darauf gestützt,
dass es zu Geruchsbelästigungen im Treppenhaus komme, weil der
Beklagte in seiner Wohnung die Aschenbecher nicht leere und nicht aus-
reichend über die Fenster lüfte.
Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus
wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. § 569 Abs. 2
BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfrie-
dens einen solchen wichtigen Grund darstellen kann. Eine nachhaltige
Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß
§ 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme
folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten,
dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in
schwerwiegender Weise verletzt. Diese Voraussetzungen werden von den
Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen:
Das Berufungsgericht hat von der Möglichkeit, sich durch Einnahme des
Augenscheins einen persönlichen Eindruck von den örtlichen Gegeben-
heiten zu verschaffen, keinen Gebrauch gemacht. Dies hätte aber zur
sachgerechten Berücksichtigung zumindest der vom Beklagten vorgetra-
genen räumlichen Verhältnisse nahe gelegen und sich nicht zuletzt auch
deshalb aufgedrängt, weil der von der Klägerin behauptete Ursachenzu-
sammenhang nach der Lebenserfahrung nicht gerade besonders plausibel
erscheint. Denn es ist nicht ersichtlich und wird von der Klägerin auch
nicht geltend gemacht, dass der Beklagte, zum Beispiel durch Offenste-
henlassen der Wohnungstüre für längere Zeit, seine Wohnung etwa gezielt
in das Treppenhaus entlüftet hätte.
Dass allein das kurzzeitige Öffnen der Wohnungstüre beim Verlassen oder
Betreten der „Raucherwohnung“ einen derartigen Luftaustausch in das
Treppenhaus bewirkt, dass es zu Geruchsbelästigungen in einem für die
übrigen Mieter nicht mehr hinnehmbaren Ausmaß kommt, erschließt sich
jedenfalls nicht ohne Weiteres. Feststellungen zu der von der Klägerin
MIETRECHT
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BGB §§ 241 Abs. 2, 569 Abs. 2, 573 Abs. 2 Nr. 1
Kündigung wegen Zigarettengeruchs im
Treppenhaus
78
BGB § 259
Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrech-
nung, bereinigte Gesamtkosten
78
BGB §§ 305b, 307 Abs. 1, 307 Abs. 2
Nr. 1, 550
OLG Frankfurt, Urteil vom 27.2.2015,
2 U 144/14
WEG-RECHT
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BGB §§ 242, 823, 906
Rauchen auf dem Balkon
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WEG § 28; BGB § 397
Genehmigung der Jahresabrechnung als
konkludente Entlastung des Verwalters?
79
WEG §§ 14 Nr. 4, 21, 24 Abs. 4, 43 Nr. 4
Abzug „neu für alt“ beim Aufopfe-
rungsanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG
MIETRECHT
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
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RiAG Dr. Olaf Riecke
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