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Tagesordnungspunkt (TOP) vorsehen, und zwar nach der Abstimmung
über die Jahresabrechnung.
Bei einem Kombi-TOP nebst Kombi-Beschluss gleichzeitig über Jahres-
abrechnung und die Entlastung wird der die Entlastung Anfechtende oft
quasi vorsichtshalber gleich den Gesamtbeschluss anfechten, wenn er die
Möglichkeit einer Teilanfechtung nicht erkennt.
Außerdem ist es grundsätzlich von Nachteil Eigentümerbeschlüsse mit
mehreren Gegenständen zu überfrachten. Insoweit könnte sonst ggf. über
§ 139 BGB ein Dominoeffekt bei der Anfechtung eintreten.
Die Argumente gegen eine Entlastung liegen auch auf einer ganz anderen
Ebene (quasi ein Vertrauensbeweis ähnlich einem negativen Schuldan-
erkenntnis) als bei einer Jahresabrechnung (Mittelverwendung in der
Gesamtabrechnung und Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen).
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
BGB §§ 242, 823, 906
Rauchen auf dem Balkon
Der Mieter, der durch aus einer darunter liegenden Mietswohnung
heraufziehenden Zigarettenrauch in der Nutzung seines Balkons
gestört wird, kann einen Unterlassungsanspruch gegen den Stö-
rer haben. Er hat allerdings auch die Belange des Rauchenden zu
berücksichtigen. Deshalb ist in der Regel eine Festlegung bestimmter
Zeiten, in denen geraucht werden darf, erforderlich.
BGH, Urteil vom 16.1.2015, V ZR 110/14
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung gilt auch für Mieter einer Eigentumswohnung. Ent-
schieden hat dies der für WEG-Sachen zuständige 5. Zivilsenat des BGH.
Wohnungseigentümer selbst treffen solche Rücksichtnahmepflichten
direkt aus dem sie verbindenden Gemeinschaftsverhältnis.
Mieter haben nach zutreffender – noch umstrittener – Rechtsansicht nie-
mals mehr Rechte gegenüber Wohnungseigentümern als der eigene Ver-
mieter und Mitwohnungseigentümer selbst. Mieter können sich mittelbar
auf die Gemeinschaftsordnung berufen, wenn der noch auf dem Balkon
rauchende Nutzer gegen deren Hausordnung verstößt. Das mietrechtliche
Pendant zu dieser Raucher-Entscheidung ist das Urteil vom 18.2.2015,
VIII ZR 186/14 (siehe S. 77).
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG §§ 14 Nr. 4, 21, 24 Abs. 4, 43 Nr. 4
Abzug „neu für alt“ beim Aufopferungs-
anspruch nach § 14 Nr. 4 WEG
Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Sonderei-
gentümer gemäß § 14 Nr. 4 WEG unter Aufopferungsgesichtspunkten
zum Kostenersatz verpflichtet ist, ist in diesem Zusammenhang ein
Abzug „neu für alt“ zu berücksichtigen.
Auch wenn der Rechtsvorgänger des Klägers dem Beschluss nach-
träglich inhaltlich zugestimmt hat, fehlte dem Rechtsnachfolger
nicht das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtungskla-
ge. Ein Ladungsmangel ist für die Beschlussfassung nicht ursächlich
geworden, wenn auf der Eigentümerversammlung alle Miteigentü-
mer erschienen bzw. vertreten waren.
Die eingeholten Angebote müssen sich auf vergleichbare Arbeiten
beziehen.
LG Dortmund, Urteil vom 21.10.2014, 1 S 371/13
Bedeutung für die Praxis
1. Ob das Rechtsinstitut des Abzugs „neu für alt“ im Rahmen der
Berechnung des Schadensersatzes wegen gemeinschaftsbezogener
Inanspruchnahme des Sondereigentums nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG zum
Tragen kommt, ist umstritten (vgl. Nachweise bei Dötsch NZM 2014,
89).
Es handelt sich nämlich nicht um einen verschuldensabhängigen
Schadensersatzanspruch, sondern einen besonderen verschuldensun-
abhängigen Aufopferungsanspruch. Dötsch (NZM 2014, 89) etwa will
das Rechtsinstitut zwar anwenden, macht jedoch Einschränkungen,
falls die aus der Instandhaltungsmaßnahme ergebende Wertsteigerung
nicht messbar ist.
2. Die Nichteinhaltung der 2-wöchigen Ladungsfrist wird geheilt, wenn es
zu einer sog. Universalversammlung kommt.
3. Vergleichsangebote sollten ein weitgehend identisches Leistungsver-
zeichnis enthalten.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG § 28; BGB § 397
Genehmigung der Jahresabrechnung als
konkludente Entlastung des Verwalters?
1. Die Genehmigung der Jahresabrechnung beinhaltet nicht stets
auch eine konkludente Billigung des Verwalterhandelns im
betreffenden Wirtschaftsjahr. Dies ergibt sich schon daraus,
dass tatsächliche Ausgaben auch dann in die Jahresabrechnung
einzustellen sind, wenn sie vom Verwalter zu Unrecht getätigt
wurden.
2. Bei der Verwalterentlastung handelt es sich um eine Entschei-
dung mit ggf. erheblicher Bedeutung für die Wohnungseigen-
tümer, da ihr die Wirkungen eines negativen Schuldanerkennt-
nisses zukommen. Deshalb ist die Annahme einer konkludenten
Verwalterentlastung nur dann geboten, wenn sich hierfür im
Rahmen der Beschlussauslegung entsprechende Anhaltspunkte
finden.
LG München I, Beschluss vom 11.9.2014, 1 T 15087/14
Bedeutung für die Praxis
Wenn der Verwalter Wert auf eine Entlastung legt, sollte er bereits in der
Tagesordnung für die Eigentümerversammlung hierfür einen eigenen
WEG-RECHT
