1 GRÖSSE ZÄHLT Die Größe der zu betreuenden WEG spielt bei der Kosteneffizienz eine wesentliche Rolle. Ab 80 zu betreuenden Wohneinheiten wird es günstiger 83 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 gerne mal einen Eigentümer für zwei Wochen als Praktikant im Unternehmen, der würde staunen“, so Jan Meyer. Auch der externe Buchhaltungsservice hat seine Grenzen. „Wir haben für bestimmte Gemeinschaften unser Angebot ‚WEG light‘ gemacht und Abrechnungen für kleine WEGs übernommen, doch zumindest in Hannover rechnet sich das nicht“, erklärt Kunze. Was sich im Unternehmen bewährt habe, sei aber die regelmäßige Sprechstunde für Eigentümer einmal im Monat. Die Größe der zu betreuenden WEG spielt bei der Kosteneffizienz eine wesentliche Rolle. Ab 500 Wohneinheiten aufwärts wie im Ihme-Center bietet sich laut Kunze im Eigeninteresse sogar ein festes Büro der Hausverwaltung vor Ort an, denn in dieser Größenordnung fielen immer wieder Dinge an, ob kleinere Reparaturen oder Fragen zur Abrechnung. VERWALTUNGEN ZUNEHMEND UNTER DRUCK Hausverwaltungen stehen allerdings zunehmend unter Druck, steigende Kosten und Serviceansprüche unter einen Hut zu bekommen. „Gerade im Bereich der WEG- und Sondereigentums-Verwaltung, die wir unseren Kunden anbieten, sind die Gewinnmargen sehr gering und die Anforderungen der Eigentümer hoch“, sagt Stefan Fuchs, Managing Director bei der Domicil Real Estate Group. Eine sinnvolle Digitalisierung, strukturierte Prozesse und ein enger Kontakt zu den Mietern und Eigentümern helfen laut Fuchs immer, Kosten zu sparen, ohne Qualitätsverluste im Service zu erleiden. Dazu sollte eine Verwaltung bestenfalls auch immer mit anderen Leistungen kombiniert werden, um kosteneffizient arbeiten zu können. Digitale Lösungen ermöglichen außerdem eine effiziente Verwaltung von Immobilien. Dies umfasst die Verwaltung von Mietverträgen, die Abwicklung von Zahlungen, die Kommunikation mit Mietern oder Eigentümern und die Überwachung von Wartungs- und Reparaturarbeiten. BVI-Vorstandsmitglied Peter Nahlenz betreut allein in seiner Heimatregion in Heppenheim mit acht Teilzeitmitarbeitenden rund 1.500 Wohneinheiten in 100 Objekten. Ob es sich um eine gute WEG oder eher um eine zerstrittene handelt, kann Nahlenz anhand von drei Merkmalen schnell erkennen. „Ich lasse mir die Teilungserklärung, die letzten drei Versammlungsprotokolle (an denen abzulesen sei, wie 'diskussionsfreudig' die Gemeinschaft ist) sowie die Abrechnung schicken.“ Nahlenz’ Firma Imovewa Immobilienverwaltung prüft generell jede Anfrage auch kleinerer WEGs mit beispielsweise drei Wohneinheiten. Bei größeren Verwaltungseinheiten ab 50 oder eher ab 80 zu betreuenden Wohneinheiten werde es günstiger, bei beratungsintensiven „schwierigeren“ WEGs leiste man sich den Luxus, Aufschläge zu nehmen, so Nahlenz. Dafür gebe es am Ende, soweit nicht rechtlich bindend, ein tolles Netzwerk an Experten, vom Architekten über den Energieberater, Dachsanierer oder PV-Fachmann bis hin zum Bausachverständigen. Die Aufgaben der Verwalter werden laut Wie schaffe ich im Sinne einer aktiven Gestaltung, Pflege und Förderung also eine lebendige WEG-Gemeinschaft? Die Antwort ist zunächst einfach: durch qualitativ hochwertigen Service für kaufmännische, technische und soziale Anforderungen im Bestand sowie die „gute, verstetigte Kommunikation“ zwischen allen Beteiligten. Das klingt einfach, ist es oft aber nicht – und es kostet zudem Zeit und somit finanziellen Aufwand. „Wo noch vor zwei bis drei Jahren Stundenlöhne für Hausverwalter im Rahmen der WEG-Komplettbetreuung von ca. 50 Euro fast normal waren, haben sich berechtigterweise heute die Preise in Teilen nahezu verdoppelt“, so Wilhelm Kunze, Inhaber des Makler- und Hausverwaltungsunternehmens Kunze Immobilien aus Hannover. Kunden profitierten indes von den jahrzehntelangen Erfahrungen buchhalterischer und kaufmännischer Leistungen sowie den hauseigenen Hausmeister- und Handwerkerservices, so Kunze weiter. Letzteres ist sprichwörtlich Gold wert. „Wir warten für einen Dachgeschossausbau bis zu neun Monate und mehr auf eine Baugenehmigung.“ Gute Handwerker zu bekommen sei trotz „Beziehungen“ schon beinahe ein Lotteriespiel, klagt Carl Christian Franzen vom Hamburger Traditionsunternehmen Carl C. Franzen über zu viel Bürokratie und zu wenig Flexibilität. „Die Anforderungen an Hausverwalter sind in den letzten Jahren massiv gestiegen“, so Franzen als stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord in Hamburg. Neben steigenden Erwartungen der Eigentümer und Mieter kommen umfassende gesetzliche Auflagen und ESG-Vorgaben hinzu. Für viele Verwalter – insbesondere kleinere Büros – sei das schlicht nicht mehr zu leisten. ANFORDERUNGEN SIND MASSIV GESTIEGEN Einsatz und Ertrag müssen passen, gerade kleinere WEGs erfahren in diesen Tagen, dass die Spielregeln vonseiten des Verwalters kommen – und nicht umgekehrt. Anstrengende Wohngemeinschaften, wo viel Gesprächs- und Beratungsbedarf herrscht, will heute kein professioneller Verwalter gerne ins eigene Portfolio holen. „Wir machen nur Mietverwaltung, also eine Immobilie, ein Eigentümer“, sagt Jan Meyer, Geschäftsführer von Immoto aus Oldenburg. Meyer war in seiner vorherigen leitenden Tätigkeit in der Region auch lange Jahre im WEG-Bereich aktiv. WEG-Eigentümer seien gut beraten, die Beziehung zu ihre Verwaltungen zu pflegen, beschreibt Meyer die aktuelle Marktsituation. Das Nadelöhr liege hier sicher bei den Kleinsten mit drei bis fünf Wohneinheiten, die immer mehr in die Zwangslage der Eigenverwaltung getrieben werden – bestenfalls mit bausteinartiger Hilfe von Verwaltungsprofis von außen. WEG-Verwaltungen sind auch aufgrund des enormen Bedarfs in der Lage, „Cherry Picking“ bei der Wahl ihrer Kunden zu betreiben; zu pflegeintensive Gemeinschaften müssten erzogen werden, ist oft von alteingesessenen Verwaltern zu hören. „Ich hätte TEXT Hans-Jörg Werth
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