„WIR HABEN EINE DYNAMIK WIE SEIT LANGEM NICHT MEHR IM FRANKFURTER BÜROMARKT – ALLEN VORAN NATÜRLICH IN DER INNENSTADT UND IM BANKENVIERTEL.“ Markus Kullmann, Gründer der Immobilienberatung Kestate 47 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 Regionreport Frankfurt/M. Immobilienmarkt am Opernplatz bereitet sich nach seiner kürzlichen Veräußerung auf eine Entwicklung in Bestlage vor. So klettert der Leerstand im gesamten Stadtgebiet vorerst auf 12,9 Prozent, wie das Maklernetzwerk German Property Partners (GPP) Anfang Juli verkündet hat. Zum Vergleich: Im Jahr 2024 waren es noch 10,6 Prozent. Die Leerstandsquoten erreichen laut Angaben des Frankfurter Büromaklers blackolive in Außenlagen wie Eschborn mit 20 Prozent, Offenbach-Kaiserlei mit 29 Prozent oder FrankfurtNiederrad mit 33 Prozent bereits besorgniserregende Höhen. NEUE KONZEPTE GEGEN DEN LEERSTAND Dass es überhaupt zu immensen Leerständen kommt, liegt laut Kestate-Gründer Kullmann nicht nur an etablierten Homeoffice-Regelungen, sondern auch an städtebaulichen Mängeln: „Das Lyoner Quartier in Niederrad hat das große Manko fehlender Blockrandbebauung und einer S-Bahn-Haltestelle am äußersten Quartierszipfel. Büronutzer reisen immer häufiger per ÖPNV an und sind nicht bereit, so lange Wege zu gehen.“ Einen Gegenentwurf hierzu bilde das Flughafenviertel Gateway Gardens: „Das Quartier mit seinem zentral gelegenen S-Bahnhof und seinem vielseitigen Angebot an Gastronomie, Freizeitaktivitäten und Hotels ist seit Monaten stark nachgefragt.“ Langfristige Herausforderungen sieht der Frankfurter Bürofachmann entlang der TheodorHeuss-Allee, wo beispielsweise die Commerzbank und die ING Flächen leerziehen werden. „Das ist eine echte Mammutaufgabe mit großflächigen Büroimmobilien, die teilweise dringend auf Revitalisierungen, aber vor allem auf neue Konzepte warten.“ Neue Konzepte fordert auch Marc Nickel, Geschäftsführer des Frankfurter Investmentmanagers Conren Land: „Die Nachfragesituation nach Corona verpflichtet Investoren zu besonderen Produkten: Büros sollten dem Trend zur Erlebniskultur folgen und über großzügige Lobbys und Mischnutzungen wie Fitness-Studios und Gastronomie Mieter ansprechen.“ Einige Bestandshalter haben bereits reagiert und warten bei Spitzenmieten von derzeit 51 Euro pro Quadratmeter mit besonderen Services auf. Zu diesen speziellen Angeboten zählt der ConciergeDienstleister RAS, dessen Geschäftsführer Thomas Munko zuvor 30 Jahre lang in verschiedenen LuxusDDas Experteninterview zum Frankfurter Büromarkt findet diesmal mithilfe von Google Maps statt. Markus Kullmann, Gründer der auf Bürovermietung spezialisierten Immobilienberatung Kestate, zeigt per Satellitenbild die zahlreichen aktuellen und künftigen Projektentwicklungen der Mainmetropole auf: „Wir haben eine Dynamik wie seit Langem nicht mehr im Frankfurter Büromarkt – allen voran natürlich in der Innenstadt und im Bankenviertel.“ Tatsächlich rangiert Frankfurt im Top-7-Vergleich mit einem Flächenumsatz von über 360.000 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2025 weit an erster Stelle. Allen voran dank dreier Großabschlüsse erreichte die Bankenstadt mit diesem Vermietungsvolumen den besten Wert seit 2001. Gerade die großen Mietabschlüsse belegen den bundesweit festzustellenden Trend einer Flucht aus der Peripherie in die Zentrale, wie Britta Barth, Head of Residential and Transactions beim Projektentwickler und Investmentmanager B&L, mit Blick auf den Frankfurter Büromarkt anmerkt: „Sowohl die Transaktionen als auch die Vermietungen ziehen an. Frankfurt profitiert hierbei von zahlreichen Binnenumzügen von Rand- in die Top-Lagen.“ Wo neue Flächen angemietet werden, fallen alte Flächen vorerst dem Leerstand zum Opfer. Kullmann pickt einige besonders prominente Immobilien heraus: Die Zukunft des Commerzbank Towers ist nach dem Umzug der Commerzbank in den neuen Central Business Tower ungewiss, die EZB sorgt für erhebliche Umstellungen durch ihren Fortzug aus dem Eurotower und womöglich auch aus dem Japan Center, und das ehemalige Signa-Grundstück direkt Bürotürme prägen Frankfurt wie keine andere Stadt in Deutschland. Mit etwa 12,5 Millionen Quadratmetern BÜROFLÄCHE liegt die Finanzmetropole auf dem deutschen Spitzenplatz. Doch mit rund 13 Prozent Leerstand ist sie auch hier ganz vorne bei den Top-7-Städten. Unter den neuen Nutzungen für nicht mehr benötigte Büroimmobilien ragt vor allem ein Produkt heraus. TEXT Dr. Ulrich Nagel
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