41 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 Schwerpunkt Expo Real 2025 – Energetische Sanierung Spätestens mit dem Inkrafttreten der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) 2025 wird ESG zum regulatorischen Muss. Deloitte etwa zeigt in seiner ESG-Real-Estate-Insights-Serie 2024, dass Nachhaltigkeit inzwischen alle Wertschöpfungsstufen der Immobilienbranche prägt – von der Portfoliostrategie bis zum Mietvertrag. Zentrales Ergebnis: Unternehmen, die ein belastbares Governance-Framework etablieren, ESG-Daten konsistent erfassen und in Entscheidungen integrieren, erzielen Wettbewerbsvorteile. Investoren treiben diesen Wandel weiter. Gleichzeitig professionalisiert sich die Due-DiligencePraxis: Einheitliche Rahmenwerke wie TCFD oder GHG-Protocol schaffen eine „gemeinsame Sprache“ für Käufer und Verkäufer. Neben physischen Schäden rücken regulatorische, technologische und Reputationsrisiken in den Vordergrund. Wer sie systematisch analysiert, kann Portfolios strategisch ausrichten und neue Wertschöpfungspotenziale heben. DEKARBONISIERTE GEBÄUDEWIRTSCHAFT Auch auf Objektebene verfestigt sich ESG: Green-Lease-Klauseln, die Energie-, Abfall- oder Datenaustausch-Pflichten regeln, sind bereits bei 34 Prozent der Nutzer und 42 Prozent der Investoren umgesetzt. Regulatorisch flankiert wird das durch strengere BuildingPerformance-Standards: In der EU fordert die EU-EPBD-Richtlinie eine vollständig dekarbonisierte Gebäudewirtschaft bis 2050 – mitsamt empfindlicher Strafen bei Verfehlung. Das gilt auch im Betrieb der Liegenschaften. Apleona zeigte schon 2022, wie Nachhaltigkeit systematisch in der Immobilienbewirtschaftung umgesetzt werden Wiederverwenden statt entsorgen: Investoren, Bestandshalter und Projektentwickler rücken ESG-Kriterien IN DIE MITTE ihrer Strategien. Von Nachhaltigkeitsmüdigkeit keine Spur. kann: Im Fokus steht neben der Beratung und Datenerfassung auch die Nutzung von Fördermitteln. Das Leistungsportfolio umfasst Audits, digitale Monitoring-Systeme (wie EMS+), erneuerbare Energien, Abfall- und Wassermanagement sowie Zertifizierungsbegleitung. Technologisch setzt Apleona auf KI-Lösungen wie „Recogizer“, um Energieverbräuche effizient zu steuern. Ein zentrales Element wirtschaftlich nachhaltiger Sanierungen ist der Einsatz wiederverwendeter Bauteile – hier kommt zirkuläres Bauen ins Spiel. Digitale Plattformen wie Concular oder Madaster ermöglichen es, Materialien aus dem Rückbau zu erfassen, deren CO2-Fußabdruck zu bewerten und sie gezielt in neuen Projekten einzusetzen. Das spart bis zu 95 Prozent CO2 im Vergleich zu neuen Produkten und auch Kosten – laut Concular sind wiederverwendete Bauteile im Schnitt 30 Prozent günstiger und kurzfristig verfügbar. Gerade Einsparungen in den Erstellungsemissionen sprechen für die Sanierung. Oft werden sie im Betrieb, bezogen auf die Lebensdauer eines Gebäudes, übertroffen. VIEL SPRICHT FÜR SANIERUNG Praxisfall: Im Projekt „Haus D“ in Winterthur wurden etwa Fassadenverkleidungen, Fenster, Türen, Geländer und Holz aus anderen Objekten übernommen. Die Materialien stammen aus Einkaufszentren, Genossenschaftssiedlungen und Gefängnissen – allesamt systematisch rückgebaut, geprüft und dokumentiert. Studien zeigen: Energieeffiziente Immobilien mit hoher ESG-Qualität können bis zu zehn bis 35 Prozent höhere Verkaufserlöse erzielen. Tools wie der ESG-Risikomonitor von Concular helfen dabei, strategische Sanierungsentscheidungen zu treffen. 1 Frau Müller, beim K.118 (Seite 42) wurden durch wiederverwendete Bauteile 60 Prozent CO2 eingespart. Was zeigt das? Beim K.118 wurden 60 Prozent CO2Äquivalent bei der Erstellung eingespart. Diese grauen Erstellungsemissionen machen bei heutigen Neubauten rund 80 Prozent aller Emissionen im gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes aus. Somit sind sie eine bedeutendere Kenngröße als die Betriebsemissionen, auf die sich das Passivhaus in seiner Betrachtung beschränkt. 2 Wiederverwendete Bauteile haben oft bekannte Herkunft und CO2-Werte. Lassen sich solche Infos heute schon gut in ESG-Reportings einbauen? Das E in ESG schaut auf Kriterien wie Umweltschutz, Abfallvermeidung oder reduzierte Treibhausgasemissionen. Hier punkten wiederverwendete Materialien offensichtlich in allen Bereichen. Ebenso verhält es sich im Bereich der sozialen Verantwortung. Beim Wiedereinsatz von Bauteilen ist die gesamte Lieferkette bekannt. Durch Demontage und bei Bedarf durch Reinigung, Aufbereitung, Anpassung sowie im Falle notwendiger Lagerung der Bauteile wird eine hohe lokale Wertschöpfung erzielt. Da die Anforderungen an Gesundheitsschutz und Arbeitssicherheit in Deutschland und der Schweiz vergleichsweise hoch sind, sind auch diese Kriterien in Reichweite. Darüber hinaus hat der Einsatz von Re-Use-Elementen positive Auswirkungen auf das wirtschaftliche Handeln einer Gesellschaft – gerade mit KMU. Hier steckt viel Potenzial für wirtschaftliche Innovation, ganze Geschäftsfelder entstehen neu. 3 Das alles zeigt: Im Bestand steckt enormes Potenzial für Nachhaltigkeit. Wird das Ihrer Meinung nach bei Förderprogrammen und ESG-Bewertungen ausreichend berücksichtigt? Leider nein. Kerstin Müller, Geschäftsführerin des Schweizer Fachplaners für Bauen im Kreislauf "Zirkular", über wiederverwendete Materialien. D R E I F R A G E N A N KERSTIN MÜLLER
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