16 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 Schwerpunkt Expo Real 2025 – Föderalismus Wünschenswert wäre eine Vereinheitlichung schon, realistisch sei sie aber nicht, sagt Jens Nagel, Geschäftsführer der im Pflegeheim- und Schulbau tätigen Hemsö GmbH. Auch er unterstreicht die zentrale Rolle der Kommunen. Dort sieht er das Problem, dass die Sachbearbeiter sehr viele Vorschriften beachten müssen. „Aus Angst, eine falsche Entscheidung zu treffen, treffen sie deshalb oft lieber gar keine Entscheidung“, stellt Nagel fest. Deshalb regt er eine Regelung an, wonach Sachbearbeiter für ihre Entscheidungen nicht haftbar gemacht werden können. Wie komplex die föderale Struktur ist, verdeutlicht Nagel am Beispiel von Pflegeheimen: Projektentwickler müssen sich mit 16 unterschiedlichen Neubaurichtlinien auseinandersetzen, die in den jeweiligen Landesheimbauverordnungen festgelegt sind und sich zudem auch noch ständig ändern. „Noch hinderlicher als die unterschiedlichen baulichen Vorgaben ist, dass die Refinanzierung auf Betreiberseite von Bundesland zu Bundesland verschieden geregelt ist“, führt Nagel weiter aus. Denn die Bundesländer hätten unterschiedliche Abschreibungssätze und unterschiedliche Vorgaben, welche Baukosten anrechenbar seien. Das führt laut Nagel zum absurden Ergebnis, dass die refinanzierbare Miete in einem Außenbereich von Pritzwalk unter Umständen höher ist als im Stadtzentrum von München. Um das Ganze noch komplizierter zu machen: Auch die Kommunen reden kraft ihrer Planungshoheit mit. In NordrheinWestfalen etwa ist eine kommunale Bedarfsanalyse Voraussetzung für den Bau eines Pflegeheims, führt Nagel aus. „Weil die Kommunen aber für diejenigen Bewohner, die dazu nicht selbst in der Lage sind, die Kosten der Unterbringung übernehmen müssen, haben sie kein Interesse an neuen stationären Pflegeeinrichtungen.“ Wäre also ein Durchgriffsrecht des Bundes bis hinunter auf die Kommunen sinnvoll? Dr. Paul Kowitz, Geschäftsführer der KPC Berlin GmbH und Politikberater für die Immobilienwirtschaft, winkt ab. „Die kommunale Selbstverwaltung ist zu Recht im Grundgesetz festgeschrieben“, sagt er. „Nehmen wir einmal an, dass der Bund ein Gesetz beschließt, das die Kommunen verpflichtet, den Außenbereich für den Wohnungsbau zu öffnen“, nennt Kowitz ein Beispiel. „Dann hätten wir als Erstes große Partizipationsschwierigkeiten vor Ort. Und zweitens hätten wir das Problem, dass naturschutzrechtliche Bedenken dagegenstehen könnten, die der Bund gar nicht kennen kann.“ VIELE EMPFEHLUNGEN, WENIGE KONKRETE ERGEBNISSE Neu ist die Diskussion über das Verhältnis von Bund, Ländern und Kommunen übrigens nicht. Eine schwer zu überblickende Zahl an Kommissionen hat sich mit diesem Thema befasst und mehrere umfangreiche Abschlussberichte verfasst. So schlossen Bund und Länder 2023 einen Pakt für Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung. 2024 legte das Bundesbauministerium zudem seinen Bericht zu den Ergebnissen des Bündnisses bezahlbarer Wohnraum vor, der ebenfalls die Zusammenarbeit der unterschiedlichen Ebenen thematisiert. Und schon 2021 hatte das Baulandmobilisierungsgesetz Kommunen die Möglichkeit gegeben, Baulücken schneller zu schließen. Um noch weiter zurückzublicken: 2015 legte die Baukostensenkungskommission ihren im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Bauen und Wohnen erstellten Bericht vor. Er enthält detaillierte Empfehlungen für alle am Bau beteiligten Akteure, darunter auch Bund und Länder, und liest sich, als sei er gerade erst verfasst worden. Zwei Beispiele gefällig? Im sozialen Wohnungsbau sei eine bundeseinheitliche Festlegung von Standards unter Berücksichtigung von Kostenaspekten anzustreben, heißt es im Bericht. Und weiter: „Die Länder werden aufgefordert, die Landesbauordnungen stärker an der Musterbauordnung zu orientieren. Idealerweise wäre eine einheitliche Einführung der Musterbauordnung anzustreben.“ „BEI UNSEREN PROJEKTEN MACHEN WIR UNTERSCHIEDLICHE ERFAHRUNGEN. DIE KOMMUNE NEUENHAGEN ETWA VERFOLGT DAS ZIEL, EINE GARTENSTADT ZU WERDEN, UND MÖCHTE DAHER KEINE NEUEN BAUGEBIETE MEHR AUSWEISEN.“ Petra Müller, Head of Development Periskop Development GmbH Eine weitere Vereinheitlichung wäre sinnvoll, findet Sebastian Fischer, CEO des Berliner Projektentwicklers Primus Immobilien AG. „Dass die Landesbauordnungen unterschiedlich sind, führt dazu, dass sich ein Berliner Architekt bei einem Projekt in München erst einmal in die bayerischen Vorschriften einarbeiten muss“, gibt er zu bedenken. „Das kostet Zeit und damit Geld.“
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