14 · Immobilienwirtschaft · 04 / 2025 Schwerpunkt Expo Real 2025 – Föderalismus So viel Lob bekommt die Politik selten. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung, der im Baugesetzbuch den Paragrafen 246e einführen und damit die Möglichkeit eröffnen soll, dass größere Wohnungsbauvorhaben auch ohne aufwendiges Bebauungsplanverfahren genehmigt werden können, trifft auf breite Zustimmung der Branche – mit einer Einschränkung: Der politische Wille auf Bundesebene sei nicht ausreichend, monieren die Interessenverbände der Immobilienwirtschaft einhellig. „Für die Umsetzung der Baubeschleunigung sind am Ende die kommunalen Bauämter zuständig“, gibt Axel Gedaschko, der Präsident des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, zu bedenken. „Denn der eigentliche Zündschlüssel für den Bau-Turbo liegt in den Händen der Kommunen.“ Tatsächlich führt das föderale System der Bundesrepublik zu einer komplizierten Gemengelage (siehe Beitrag von Christian Huttenloher auf Seite 19). Zwar legt der Bund im Baugesetzbuch die Leitplanken fest. Doch dazu kommen die 16 unterschiedlichen Landesbauordnungen der Bundesländer. Die Planungshoheit für konkrete Projekte schließlich liegt bei den Kommunen. „Wenn eine Kommune nicht bauen will, ändert das kein Bau-Turbo“, stellt deshalb Dirk Salewski, Präsident des BFW Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, mit resigniertem Unterton fest. NICHT ALLE KOMMUNEN WOLLEN WOHNUNGSBAU Ein Lied singen von dieser Erkenntnis kann Petra Müller, Head of Development bei der bundesweit tätigen Periskop Development GmbH. Sie kennt die politischen Zusammenhänge bestens, da sie von 2009 bis 2013 für die FDP im Bundestag saß. „Bei unseren Projekten machen wir sehr unterschiedliche Erfahrungen mit der Haltung der jeweiligen Kommunen“, berichtet Müller. Schwierig ist es für Periskop beispielsweise in Neuenhagen, einer Kommune im östlichen Berliner Umland. „Neuenhagen verfolgt das Ziel, eine Gartenstadt zu werden, und möchte daher keine neuen Baugebiete mehr ausweisen“, sagt Müller. Deutlich besser läuft es hingegen in einer weiteren Vorortgemeinde Berlins, nämlich in Königs Wusterhausen, wo Periskop das Projekt Königspark plant und sich in einer Einwohnerbefragung die dafür nötige Legitimation holte. „Alle Ebenen – Bund, Länder und Kommunen – sollten ihren Aufgaben nachkommen“, fordert Müller. Die Kommunen ermuntert sie, mutige Entscheidungen zu treffen und Prozesse zu beschleunigen; allerdings, räumt sie ein, hätten die Gemeinden nicht genug Mitarbeitende. Herausforderungen auf kommunaler Ebene erlebt auch Stefan Dahlmanns, der Geschäftsführer der Instone-Tochter Nyoo Real Estate GmbH. Ein besonderes Problem ist für ihn die Dauer von Bebauungsplanverfahren. „Ich will niemandem unterstellen, dass Projektentwicklern böswillig Steine in den Weg gelegt werden“, sagt er. Eine Schwierigkeit sei jedoch die „Vielschichtigkeit der Ebenen und Strukturen“. So sei zum Beispiel zwischen der Kommunalpolitik und der kommunalen Verwaltung zu unterscheiden. Und manchmal spielten auch vermeintlich banale Punkte eine Rolle; so beeinflusse der Sitzungskalender der politischen Gremien die Dauer von B-Plan-Verfahren nicht unerheblich. WARUM GIBT ES 16 LANDESBAUORDNUNGEN? Zu kämpfen hat Dahlmanns zudem mit dem Umstand, dass jedes der 16 Bundesländer seine eigene Landesbauordnung hat. Eine Herausforderung für Nyoo ist das deshalb, weil das Unternehmen bundesweit tätig ist und beim Wohnungsbau auf skalierbare Lösungen setzt. Für den Standardisierungs- und Skalierungsprozess sei die Vielfalt der Landesbauordnungen ein Hindernis, kritisiert Dahlmanns und nennt dafür als Beispiel, dass die Mindestgeschosshöhe von Wohnungen je nach Bundesland S TEXT Christian Hunziker
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