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10|2017
RECHT
BGB §§ 232, 551 Abs. 1, 551 Abs. 4,
ZPO 794 Abs. 1 Nr. 5
Zwangsvollstreckung und Mietsicherheit
Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter
die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten
(§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit
im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der
Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten
geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwer
fungserklärung.
BGH, Urteil vom 14.6.2017, VIII ZR 76/16
Bedeutung für die Praxis
Die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels ergibt sich aus § 794 Abs. 1
Nr. 5 ZPO, weil es sich um eine notariell beurkundete Unterwerfungs-
erklärung über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Miet-
verhältnisses betreffende Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten
für die streitige Wohnung, handelt. Es bedarf keiner Entscheidung, ob
das Vertragsverhältnis der Parteien als Wohnraummiete einzuordnen
ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, führte das nicht zur Unwirksamkeit
der notariellen Unterwerfungserklärung nach § 551 Abs. 4 BGB. Zwar
begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die
höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon
zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gemäß § 551
Abs. 4 BGB unwirksam. Eine Unterwerfungserklärung ist einer Sicherheit
im Sinne der §§ 551, 232 BGB allerdings nicht gleichzustellen. Denn
die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine
zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit
(Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten,
sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangs-
vollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Im Rahmen
einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der
notariellen Urkunde gemäß §§ 795, 769 ZPO - gegebenenfalls ohne Si-
cherheitsleistung - vorläufig eingestellt werden, so dass der Mieter auch
nicht ohne Schutz ist. Auch die Frage, ob eine formularmäßige Verpflich-
tung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung
nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam ist und eine daraufhin abgege-
bene Unterwerfungserklärung zurückgefordert werden kann, stellt sich
vorliegend nicht, weil eine Formularklausel hier nicht in Rede steht.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
Es entspricht allgemeiner Anschauung, dass zu den von einem Haustürwi-
derruf erfassten Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand
haben, auch Mietverträge über Wohnraum zählen. Diesem Schutzzweck
entsprechend geht der Bundesgerichtshof bei der gebotenen weiten
Auslegung des Begriffs der Entgeltlichkeit der Leistung in seiner Recht-
sprechung davon aus, dass eine Entgeltlichkeit nur dann zu verneinen ist,
wenn der Verbraucher eine Leistung erhält, ohne selbst dafür ein Entgelt
zahlen zu müssen. § 346 Abs. 1 BGB bestimmt, dass im Falle eines Rück-
tritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen
Nutzungen, zu denen nach § 100 BGB auch die Gebrauchsvorteile gehören,
herauszugeben sind. Ist dies nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen,
hat der Schuldner stattdessen Wertersatz zu leisten. Es folgt daraus jedoch
nicht, dass der Mieter einen Wertersatz in Höhe des in der Modernisie-
rungsvereinbarung bezeichneten Mehrbetrages monatlich schuldete. Denn
die Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt finden gemäß
§ 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf das Widerrufs- und das Rückgaberecht bei
Verbraucherverträgen nur entsprechende Anwendung, soweit nicht ein
anderes bestimmt ist. Um dem gerade bei Haustürgeschäften bestehenden
Erfordernis einer effektiven und zweckentsprechenden Gewährleistung
des Rechts zum Widerruf nachkommen zu können, ist die in § 357 Abs. 1
Satz 1 BGB aF enthaltene allgemeine Verweisung auf die entsprechende
Anwendung der „Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt“ einschrän-
kend dahin auszulegen, dass eine Anwendung dieser Vorschriften nicht
zu Lasten des Verbrauchers und des ihm vom Gesetzgeber zugebilligten
Schutzes gehen darf. Das gilt insbesondere, soweit dabei für einen als
Rücktrittsfolge zu leistenden Wertersatz an die im Vertrag bestimmte
Gegenleistung anknüpft. Allerdings hat der BGH auch darauf hingewiesen,
dass die Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei
Modernisierung – jedoch lediglich für die Zukunft wirkend – möglich ist.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB § 556 Abs. 3 S. 1
Formell ordnungsgemäße
Betriebskostenabrechnung
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrech
nung ist allein entscheidend, ob es die Angaben dem Mieter ermögli
chen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen
und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen.
BGH, Urteil vom 19.7.2017, VIII ZR 3/17
Bedeutung für die Praxis
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den
allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete
Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei sind keine
zu hohen Anforderungen zu stellen. Soweit keine besonderen Abreden
getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren
Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die
Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erfor-
derlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die
Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten
Vorauszahlungen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter
die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und
überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege
nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.
Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel
angewendet wird. Die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlagen
ist ausschließlich eine die inhaltliche Ordnungsgemäßheit der Abrechnun-
gen betreffende Frage.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
