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1|2015
RECHT
BGB §§ 133, 157, 556
Einstellung zusätzlicher Betriebskosten
nach vorheriger Mitteilung; konkluden-
te Vertragsänderung
Wenn der schriftliche Mietvertrag eine Umlage diverser Neben-
kostenpositionen nicht vorsieht, so kann eine – ggf. auch nur
mündliche – Ankündigung einer Änderung der Abrechnung sowie
die nachfolgende Übersendung einer entsprechenden Betriebskos-
tenabrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebs-
kosten eingestellt sind, aus der maßgeblichen Sicht des objektiven
Empfängers (hier: Mieter) ein Angebot zur Änderung der Be-
triebskostenumlagevereinbarung darstellen, das der Mieter durch
Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung
oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlun-
gen akzeptiert haben könnte.
BGH, Urteil vom 9.7.2014, VIII ZR 36/14
Bedeutung für die Praxis
Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass eine (stillschwei-
gende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht
schon dadurch zustande kommt, dass der Vermieter Betriebskosten
abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt
ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht.
Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskos-
tenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres,
sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Ver-
mieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen
zu wollen. Das Berufungsgericht hat jedoch den Sachvortrag der Klä-
gerin, dass sie den Beklagten eine Änderung der Nebenkosten jeweils
telefonisch oder schriftlich mitgeteilt habe, nicht berücksichtigt. Eine
derartige Ankündigung sowie die nachfolgende Übersendung einer
Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten
eingestellt sind, stellt aus der maßgeblichen Sicht des objektiven
Empfängers ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlage-
vereinbarung dar, das die Beklagten durch Begleichung einer auf der
Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin
angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen akzeptiert
haben könnten.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB §§ 280 Abs. 1, 535, 538, 812
Obhutspflichten des Mieters; Instandset-
zung des Parkettbodens wegen Kratzspu-
ren des vom Mieter gehaltenen Hundes
Auch der Mieter ist zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich der Miet-
sache verpflichtet. Er muss die Mietsache deshalb schonend und
pfleglich behandeln und alles unterlassen, was zu einem Schaden an
der Mietsache führen kann.
LG Koblenz, Urteil vom 6.5.2014, 6 S 45/14
Bedeutung für die Praxis
Ebenso wie der Vermieter ist auch der Mieter zu Schutz und Fürsorge
hinsichtlich seines Vertragspartners und der Mietsache verpflichtet. Die
Obhutspflicht beschränkt sich nicht nur auf das Unterlassen von Beschädi-
gungen der Mietsache, sondern verlangt im zumutbaren und gebotenen
Umfang auch ein positives Tun des Mieters zur Schadensvermeidung bzw.
–abwendung. Zwar war dem Kläger die Haltung des Labradors ausdrück-
lich erlaubt worden, jedoch stellt ihn diese Erlaubnis nicht von jeglicher
Verantwortung für Schäden, die durch den Hund hervorgerufen werden
können, frei. Er blieb vielmehr aufgrund seiner Obhutspflicht aufgefor-
dert, im Rahmen des ihm Zumutbaren die Mietsache vor Schäden auch
durch den Hund zu bewahren. Das bedeutet für den konkreten Fall, dass
er, sobald er feststellte, dass die Krallen des Hundes erhebliche Kratzer
verursachten, entsprechende Gegenmaßnahmen hätte ergreifen müssen.
So hätte er den Hund etwa nur in solchen Bereichen halten können, in
denen kein Parkett lag oder einen Bereich, in dem der Hund gehalten
werden sollte, mit Teppichboden oder sonstigen zum Schutz des Parketts
geeigneten Materialien abdecken können. Alternativ hätte er die Krallen
des Hundes mit Kratzschutz, etwa im Handel erhältlichen Hundesocken
ausstatten können. Dadurch wäre der Kläger in seinem Recht zur Benut-
zung der Wohnung mit seinem Labrador dann auch nur
unwesentlich eingeschränkt gewesen.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
Gebrauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer
erhöhten Nettomiete konkludent angenommen. Eine dem Erklärenden
zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens hat aus der Sicht des
Erklärungsgegners Vorrang vor einem etwa entgegenstehenden Willen
des Erklärenden. Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass die Beklag-
te sich vor Beginn der Maßnahme den Einwand vorbehalten hat, zu ihrer
Duldung nicht verpflichtet zu sein. Dahingehende Einwände hat sie nicht
geltend gemacht, sondern im Gegenteil durch ihr tatsächliches Nutzungs-
verhalten zu verstehen gegeben, dass sie die Vergrößerung der Wohnflä-
che billigt. Etwaige Anhaltspunkte dafür, dass sie nach dem Zuschnitt der
Wohnung nicht umhin konnte, die zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, hat
das Berufungsgericht nicht festgestellt; sie sind auch nicht
ersichtlich.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
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