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1|2015
WEG §§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
Der Beschluss der Jahresabrechnung hat daher keine Verdoppelung des Rechtsgrundes zur Folge. Es entspricht ordnungsmäßiger
Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung die Differenz zwischen den Sollzahlungen und den tatsächlichen Ausgaben ausweist. Denn das
ist die eigentliche sog. Abrechnungsspitze. Jedoch stehen die gem. § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse unter dem Vorbehalt der
Korrektur durch die später nach Ablauf des Wirtschaftsjahres genehmigte Jahresabrechnung.
LG Dortmund, Urteil vom 24.6.2014, 1 S 18/13
Bedeutung für die Praxis
Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ändert nichts daran,
dass der Verband Vorauszahlungen weiterhin nur aus dem Wirtschafts-
plan verlangen darf. Bei Nichtzahlung aller Vorauszahlungen kann und
muss die Jahresabrechnung ggf. ein Guthaben ausweisen (Abrech-
nungsspitze; vgl. Casser/Schultheis ZMR 2011, 85 ff zur richtigen
Jahresabrechnung sowie Stadt ZMR 2012, 247 ff), wenn die Soll-
Zahlungen laut Wirtschaftsplan höher angesetzt waren als das Ergebnis
der Einzel-Abrechnung. Um dieses Guthaben ist die
Vorauszahlungsschuld zu kappen.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG §§ 21, 28
Zu gering bemessener Wirtschaftsplan
1. Die Ungültigerklärung eines zu gering bemessenen Wirtschafts-
planes (hier: für 2013) würde dazu führen, dass für dieses Wirt-
schaftsjahr gar kein Wirtschaftsplan existiert und damit rückwir-
kend die Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeldern entfällt.
Die Wohnungseigentümer wären dann, ohne dass die Abrechnung
ein Guthaben ausweist, sofort berechtigt, über § 812 BGB ihre
Zahlungen vom Verband zurück zu fordern.
2. Die Teilanfechtung der Jahresabrechnung lediglich hinsichtlich
der Positionen „Reparaturen und Instandhaltungsrücklage“ ist
zulässig.
3. Wenn die Verwaltung „in Rücksprache mit dem Beirat“ entschei-
den soll, ist offen, ob dem Beirat ein Vetorecht zustehen soll oder
ob er lediglich angehört werden soll und ob alle Beiratsmitglie-
der oder nur die Mehrheit der Beiratsmitglieder eine entspre-
chende Zustimmungserklärung abgeben sollen. Ein derartiger
Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot führt zumindest zur
Anfechtbarkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.3.2014, 539 C 25/13
Bedeutung für die Praxis
Soweit die h. M. bei rückwirkendem Wegfall des Beschlusses über den
Wirtschaftsplan davon ausgeht, dass selbständige durchsetzbare Bereiche-
rungsansprüche gar nicht entstehen können (vgl. KG Grundeigentum 2009,
59, OLG Köln ZMR 2007, 642, OLG Hamm, ZMR 2005, 398) ist ihr nicht zu
folgen. Die Anfechtung eines zu gering bemessenen Wirtschaftsplanes kann
nur erfolgreich sein, wenn der der vorige – höhere Zahlungen vorsehende –
Wirtschaftsplan mit einer wirksamen Fortgeltungsklausel versehen war. Eine
generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplans kann allerdings nicht beschlossen
werden. Für die Beschlussanfechtung kommt es immer auf den Zeitpunkt der
Beschlussfassung an. Danach ist nur ein heilender Zweitbe-
schluss möglich; eine „Nachbesserung“ ist nicht denkbar.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG § 5 Abs. 2, § 10 Abs. 2, § 21 Abs. 1, 3, 4, 5 Nr. 2
Instandsetzung von Außenfenstern;
Pflicht zur ordnungsgemäßen Erst-
herstellung
Sieht die Teilungserklärung in Abweichung zu den Vorschriften des
WEG vor, dass die Instandhaltung und Instandsetzung von Außen-
fenstern in einer Sondereigentumseinheit vom jeweiligen Sonderei-
gentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen ist, so trifft ihn auch
die Pflicht, die Beseitigung anfänglicher Baumängel an den Fenstern
vorzunehmen, also die Pflicht zur ordnungsgemäßen Erstherstellung
der Fenster.
LG Koblenz, Urteil vom 3.7.2014, 2 S 36/14
Bedeutung für die Praxis
Ähnlich entschied auch das LG Hamburg (ZMR 2014, 661): Wird qua
Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht der – zwingend im
Gemeinschaftseigentum stehenden – Fenster auf den Sondereigentümer
übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit.
Das OLG Schleswig (ZMR 2006, 963) befürchtete, dass wenn weiter-
hin sämtlichen Wohnungseigentümern Beschlusskompetenz zustehe,
kostspielige Sanierungsarbeiten an den konstruktiven Teilen beschlossen
werden könnten, deren Kosten sodann von den betroffenen Eigentümer
allein zu tragen wären. Dies wäre einem gedeihlichen Zusammenleben der
Wohnungseigentümer wenig zuträglich.
Trotzdem wird hier vorschnell eine Verlagerung der Verwaltungskom-
petenz bejaht (Verlust der Beschlusskompetenz). Bei Eigenmächtig-
keiten oder dilatorischem Vorgehen einzelner Eigentümer müsste die
Gemeinschaft dann im Ernstfall warten bis durch Fehlverhalten oder/und
Untätigkeit Schäden am Gemeinschaftseigentum entstan-
den sind.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG-RECHT