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2.2015
wenn gegen denMieter ein vollstreckbarer
Räumungstitel vorliegt und der Vermieter
vom Besitzerwerb des Dritten erst nach
dem Schluss der mündlichen Verhand-
lung Kenntnis erlangt hat.
Die Regelung gilt nach ihrem ausdrück-
lichen Wortlaut nur für die Wohnraum-
miete. Gegenstand des Räumungstitels
sind jedoch Gewerberäume. Das Gericht
hatte zu entscheiden, ob die Regelung auf
die Gewerbemiete entsprechend anzu-
wenden ist. Das Gericht lehnt das ab. Die
analoge Anwendung einer ausschließlich
für die Wohnraummiete geltenden Vor-
schrift auf die Gewerbemiete setzt eine
planwidrige Gesetzeslücke voraus. Daran
fehlt es im vorliegenden Fall.
Fakten:
Der Vermieter von Ladenräumen
ist im Besitz eines vollstreckbaren Titels,
wonach der Mieter verpflichtet ist, die
Mietsache zu räumen und an den Ver-
mieter herauszugeben. Eine Vollstreckung
aus diesem Titel scheiterte, weil der Mie-
ter die Räume ohne Wissen des Vermie-
ters einem Untermieter überlassen hatte.
Dieser weigert sich, die Sache an den Ge-
richtsvollzieher herauszugeben. Der Ver-
mieter beantragt aus diesem Grund, den
Untermieter im Wege der einstweiligen
Verfügung zur Räumung zu verurteilen.
Nach § 940a Abs. 2 ZPOdarf die Räumung
vonWohnraum durch einstweilige Verfü-
gung auch gegen einenDritten angeordnet
werden, der im Besitz der Mietsache ist,
Urteil des Monats:
Räumungsverfügung gegen Untermieter bei Gewerbemiete
Bei der Gewerbemiete kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht, wenn der Vermieter die Räume dringend
benötigt. Dies setzt voraus, dass diesem die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht (mehr) möglich
oder nicht zumutbar ist.
OLG Celle, Beschluss v. 24.11.2014, 2 W 237/14
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
: In der Erläuterung zur Heizkostenabrechnung wies der Vermieter darauf hin,
dass deren Werte auf einer Schätzung beruhten. Der Mieter erachtet die Abrechnung
für formell unwirksam. Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von
Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwin-
genden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer
gemäß § 9a HeizkostenV zu schätzen. Schätzgrundlage ist entweder der Verbrauch der
betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder der Verbrauch vergleichbarer
anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum. Von dieser Möglichkeit hat der
Vermieter Gebrauch gemacht. Dies sei, so der BGH, auch in Ordnung.
Fazit:
Zwar hatte der BGH in seiner bisherigen Rechtsprechung durchgängig die Mei-
nung vertreten, eine Abrechnung müsse für den Mieter auch „rechnerisch“ nachvoll-
ziehbar sein. In der nunmehr vorliegenden Entscheidung führt er demgegenüber aus,
es bedürfe keiner „weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die
materielle Richtigkeit des für ihn angesetztenWerts im Einzelnen nachvollziehen kann,
denn damit würde die Abrechnung überfrachtet“.
Heizkostenabrechnung
Formelle Wirksamkeit beim
Schätzverfahren
Für die formelle Ordnungsgemäßheit
einer Betriebskostenabrechnung ist es
egal, ob die dort für den jeweiligen
Mieter angesetzten Kosten auf abge-
lesenen Messwerten oder einer Schät-
zung beruhen. Einer Erläuterung der
angesetzten Kosten bedarf es nicht.
BGH, Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14
Fazit:
Das Gericht führt hierzu aus, dass
eine solche Maßnahme nur in Betracht
kommt, „wenn die geschuldete Handlung
oder Leistung so kurzfristig zu erbrin-
gen ist, dass die Erwirkung eines Titels
im ordentlichen Verfahren nicht (mehr)
möglich ist, das heißt, wenn ohne Erlass
der begehrten einstweiligen Verfügung
anders nicht abwendbare Nachteile für
den Antragsteller entstünden, ferner die
Erwirkung eines Titels imHauptsachever-
fahren irreversible Fakten schaffen würde
und der Verweis auf das ordentliche Ver-
fahren praktisch einer Rechtsverweige-
rung gleichkäme“. Befürchtete finanzielle
Nachteile reichen für sich alleine aller-
dings nicht aus.
»
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht & Co.