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Immobilienmanagement
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recht
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Die Entscheidung ist zu einem Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer
Arztpraxis ergangen. Der Vertrag hatte eine Laufzeit von zehn Jahren; der Mieter hatte
das Recht, den Vertrag durch Ausübung einer Option vier Mal um jeweils fünf Jahre
zu verlängern. Von dieser Option machten die Mieter drei Mal Gebrauch. Die Parteien
einigten sich außerdem auf eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen. Der
Mieter zahlte später dieMiete nur noch unter Vorbehalt, da die Lüftung dauerhaft defekt
sei. Er nimmt den Vermieter nunmehr auf Rückzahlung eines Teils der seit August 2006
gezahlten Miete in Anspruch.
Der BGHhat den Rückzahlungsanspruch jedoch verneint: Es entspreche seit dem Miet-
rechtsreformgesetz des Jahres 2001 „dem erklärten Willen des Gesetzgebers, dass bei
nachträglich eintretenden oder bekannt werdenden Mängeln der für die Zukunft wir-
kende Rechtsverlust des § 536b BGB nicht eintritt“. Dies gelte nicht nur für die Ausübung
der Option, sondern auch für Vereinbarungen über eine Erhöhung der Miete oder der
Betriebskostenvorauszahlungen.
Fazit:
ImEinzelfall kann sich allerdings aus § 242 BGB ergeben, dass der Mieter mit den
Gewährleistungsrechten ganz oder teilweise ausgeschlossen ist. Dies ist insbesondere
dann anzunehmen, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters den Schluss
ziehen darf, dass dieser von seinen Gewährleistungsrechten keinen Gebrauch machen
wird. Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption reicht für sich allein für
die Anwendung des § 242 BGB aber ebenso wenig aus wie eine Vereinbarung über die
Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten.
Gewährleistungsrechte
Ausübung von Optionsrecht
trotz Mangelkenntnis
Die vorbehaltlose Ausübung einer
Verlängerungsoption durch den Mieter
führt nicht dazu, dass der Mieter für
die Zukunft mit seinen Rechten aus §§
536, 536a BGB ausgeschlossen ist.
BGH, Urteil v. 05.11.2014, XII ZR 15/12
Betriebskostenumlage
Leistungsbestimmungsrecht
zugunsten des Vermieters
§556a Abs.1, wonach Betriebskosten
vorbehaltlich anderweitiger Vorschrif-
ten nach dem Anteil der Wohnfläche
umzulegen sind, wenn die Vertrags-
parteien nichts anderes vereinbaren,
kann abbedungen werden. Die Re-
gelung in § 556a Abs. 3 BGB, wonach
„eine zum Nachteil des Mieters ab-
weichende Vereinbarung unwirksam“
ist, gilt nur für die Regelung in Abs.
2 BGB. Es steht den Mietvertragspar-
teien im Wohnraummietrecht somit
frei, anstelle eines konkreten Umla-
geschlüssels ein einseitiges Leistungs-
bestimmungsrecht nach Ermessen des
Vermieters zu vereinbaren.
BGH, Urteil v. 05.11.2014, VIII ZR 257/13
Kündigung eines
Energieliefervertrags
Nachwirkende Vertragspflicht
des Hauseigentümers
Kündigt ein Hauseigentümer ge-
genüber dem Energieversorger den
Vertrag über die Lieferung von Gas,
muss er ihn informieren, wenn er
erkennt, dass der Versorger die
Gaslieferung nicht unterbricht. Dies
ist der Fall, wenn der Vermieter weiß,
dass die Mieter weiter Gas verbrau-
chen. Den Versorger trifft hier jedoch
ein Mitverschulden. Grundsätzlich ist
es dessen Sache, mit den jeweiligen
Mietern eigene Versorgungsverträge
abzuschließen oder die Gaszufuhr zu
sperren. Beides hat der Energieversor-
ger pflichtwidrig nicht getan.
OLG Sachsen-Anhalt, Urteil v. 30.4.2014, 2 U 126/13
Zulässigkeit
Videoüberwachung von
Bürogebäuden
Der Eingangsbereich und die Treppen-
aufgänge zu Geschäftsräumen eines
Bürogebäudes sind öffentlich zugäng-
liche Räume im Sinne des § 6b Abs.
1 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG).
Die Videoüberwachung des Eingangs-
bereichs und der Treppenaufgänge zu
den Geschäftsräumen eines Büroge-
bäudes durch fest installierte Mini-
dome-Kameras ohne Zoom-Funktion
und die kurzfristige Speicherung der
Aufnahmen im so genannten Black-
box-Verfahren kann zur Wahrnehmung
berechtigter Interessen (hier: zur
Verhinderung von Straftaten nach § 6b
Abs. 1 Nr. 3 BDSG) erforderlich sein.
OVG Lüneburg, Urteil v. 29.09.2014, 11 LC 114/13
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