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2.2015
„Sonstige“ Betriebskosten etwa können
nur dann umgelegt werden, wenn die
Positionen im Mietvertrag namentlich
genannt werden, beispielsweise Feuer
löscherwartung, Dachrinnenheizung oder
Kosten für das Schwimmbad. Fehlt eine
entsprechende mietvertragliche Verein-
barung, braucht der Mieter diese Kosten
nicht zu zahlen. Er muss diesen Fehler
aber innerhalb der zwölfmonatigen Ein-
wendungsfrist rügen.
Rauchwarnmelder sind jährlich auf
Betriebsfähigkeit und Betriebssicherheit
zu überprüfen. Diese Wartungskosten so-
wie die Kosten des Batteriewechsels sind
umlagefähig, vorausgesetzt dies wurde
mietvertraglich vereinbart.
Seit Ende 2011 sind turnusmäßig Trink-
wasserprüfungen auf Legionellen vorge-
schrieben. Bei den Kosten für die Legio-
nellenprüfung handelt es sich nicht um
„sonstige“ Betriebskosten, sondern um
Kosten der Wassererwärmung, insbeson-
dere um Kosten der Überwachung der
Warmwasseranlage und Prüfung der Be-
triebssicherheit. Sie sind somit Bestandteil
der Heizkostenabrechnung.
verteilungsschlüssel
In der Regel ge-
schieht eine Aufteilung der Betriebskosten
nach dem Flächenmaßstab. Manche Ver-
mieter verteilen die Betriebskosten aber
auch nach den im Mietshaus lebenden
Personen, insbesondere beimWasser oder
Müll. Dieser Verteilerschlüssel muss aber
im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart
worden sein. Wurde im Mietvertrag da-
gegen kein bestimmter Verteilerschlüssel
festgelegt, müssen die Betriebskosten nach
der Wohnfläche abgerechnet werden. Der
verwendete Verteilerschlüssel muss in der
Betriebskostenabrechnung genau erläu-
tert werden. Wurde aber etwa festgelegt,
dass die Müllkosten nach der Personen-
anzahl verteilt werden, sind die Gesamt-
personenzahl und die Anzahl der Per-
sonen der Wohnung anzugeben. Stehen
Wohnungen leer, muss der Vermieter bei
allen Betriebskostenpositionen denAnteil
der leerstehenden Wohnungen tragen.
DieHeiz- undWarmwasserkostenhin-
gegen hat der Vermieter nach der Heizko-
stenverordnung verbrauchsabhängig abzu-
rechnen. So ist es zwingendvorgeschrieben,
dass mindestens 50 Prozent der Kosten
nach dem tatsächlichen Verbrauch abge-
rechnet werden. Der Grundkostenanteil
wird nach dem Flächenmaßstab verteilt.
Fehlt eine verbrauchsabhängigeKostenver-
teilung, hat der Mieter ein Kürzungsrecht
von 15 Prozent nach § 12 HeizKV.
Bei Mieterwechsel entstehen Kosten
für eine Zwischenablesung der Heizung
und der Warmwasserzähler. Diese Kos-
ten sowie die Nutzerwechselgebühr dür-
fen dem ausziehenden Mieter nur dann
in Rechnung gestellt werden, wenn dies
explizit mietvertraglich vereinbart
wurde.
Vorwegabzug
Oft enthalten einzelne Be-
triebskosten Instandhaltungs- oder Ver-
waltungskosten. Der Vermietermuss diese
nicht umlagefähigen Positionen nicht nur
herausrechnen, sondern dieser Vorwegab-
zug muss für den Mieter erkennbar sein.
Das gilt etwa für den Hausmeister, der
neben umlagefähigen Tätigkeiten auch
Reparaturen oder Wohnungsabnahmen
durchführt. Die Abrechnung muss alle
Kosten für den Hausmeister enthalten:
Gesamtlohn, nicht umlagefähigen Abzug
und verbleibende umlagefähige Hausmei-
sterkosten, Verteilerschlüssel, Mieteran-
teil. Bei gemischt genutztenMietshäusern
ist zu prüfen, ob durch Gewerbemieter
Mehrkosten entstehen, die Wohnungs-
mietern nicht angelastet werden dürfen.
Ergibt die Betriebskostenabrechnung
eine Nachforderung, darf der Vermieter
die Vorauszahlung gemäß § 560 Abs. 4
BGB angemessen erhöhen. Die Erhöhung
der Vorauszahlung setzt zudem eine for-
mell und inhaltlich korrekte Betriebskos-
tenabrechnung voraus (BGH v. 15.05.12,
VIII ZR 246/11). Ergibt die Abrechnung
dagegen einGuthaben, darf derMieter die
Senkung der Vorauszahlung verlangen.
Handelt es sich allerdings nicht um
eine Betriebskostenvorauszahlung son-
dern um eine Pauschale, darf die Pau-
schale nur angehoben werden, wenn dies
imMietvertrag ausdrücklich bestimmt ist.
Übrigens: Eine Korrektur der Be-
triebskostenabrechnung kann jederzeit
während der Abrechnungsfrist vorgenom-
men werden. Dies ist auch noch möglich,
wenn der Mieter die Nachzahlung bereits
geleistet hat.
summary
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Wie muss eine korrekte Betriebskostenabrechnung aussehen?
»
Eine ordnungsgemäße
Betriebskostenabrechnung
muss klar und verständlich sein
und dem Mieter als mietrechtlichem Laien genau aufzeigen, was er warum bezahlen muss.
»
Sie muss folgende
Mindestangaben enthalten
(BGH v. 28.05.08, VIII ZR 261/07): Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten des Mietshauses, Verteilerschlüssel, Berech-
nung des Kostenanteils für die einzelne Wohnung, Abzug der Vorauszahlungen.
«
Birgit Noack, Rechtsanwältin, München
Jeder Mieter erhält jährlich vom
Vermieter eine Betriebskostenab-
rechnung, wenn der Mieter neben
der Grundmiete eine monatliche
Vorauszahlung auf die Betriebskos-
ten entrichtet.