Basic HTML-Version
40
Immobilienmanagement
i
Betriebskostenabrechnung
Ein anderes Problem ergibt sich, wenn
der Vermieter die Jahresabrechnung nicht
vornimmt und der Mieter die Erstattung
eines Guthabens erwartet. Dann sollte der
Mieter den Vermieter unter Fristsetzung
auffordern, die Abrechnung zu erstellen.
Geschieht dies nicht, ist der Mieter so lan-
ge berechtigt, die laufenden Betriebskos-
tenvorauszahlungen zurückzubehalten,
bis der Vermieter die fällige Abrechnung
erstellt (BGH v. 29.03.06, VIII ZR 191/05).
Das einbehaltene Geld muss der Mieter
erst dann an den Vermieter auszahlen,
wenn dieser eine ordnungsgemäße Be-
triebskostenabrechnung angefertigt hat.
Ist dasMietverhältnis inzwischen beendet,
kann derMieter denVermieter unter Um-
ständen sogar auf Rückzahlung der von
ihm geleisteten Vorauszahlungen verkla-
gen (BGH v. 09.03.05, NZM 2005 S. 373).
wann Vorauszahlen?
Der Mieter ist
nach dem Gesetz nicht verpflichtet, die
Betriebskosten zu zahlen. Nur wenn im
Mietvertrag vereinbart wurde, dass der
Mieter die monatlichen Betriebskosten
zu zahlen hat, besteht diese Verpflichtung.
EineNachzahlung schuldet derMieter nur
dann, wenn er eine monatliche Voraus-
zahlung auf die Betriebskosten geleistet
hat. Wurde imMietvertrag eine Pauschale
oder eine Inklusivmiete festgelegt, darf der
Vermieter nicht abrechnen und derMieter
ist nicht verpflichtet, die Nachforderung
zu leisten. Erhält der Mieter dennoch
eine Abrechnung, muss er unbedingt von
seinem Einwendungsrecht innerhalb der
zwölfmonatigen Einwendungsfrist Ge-
brauch machen.
Grundsätzlich dürfen nur umlage-
fähige Betriebskosten angesetzt werden.
Der Mieter muss also weder Instandhal-
tungs- noch Verwaltungskosten bezahlen.
Welche Betriebskosten konkret abgerech-
net werden dürfen, hängt vom jeweiligen
Mietvertrag unter Berücksichtigung § 2
Betriebskostenverordnung (BetrKV) ab.
D
er Vermieter muss jährlich die Be-
triebskosten abrechnen, wenn der
Mieter neben der Grundmiete mo-
natliche Vorauszahlungen auf die Be-
triebskosten entrichtet. Hierbei handelt
es sich um eine
Höchstzeitspanne
. Somit
ist eine Abrechnung unwirksam, wenn sie
über mehr als zwölf Monate geht. Der
Ab-
rechnungszeitraum
muss aber nicht zwin-
gendmit demKalenderjahr identisch sein.
Abrechnungsfrist
Nach § 556 Absatz
3 Satz 3 BGB muss der Vermieter späte-
stens zwölf Monate nach Ende des Ab-
rechnungszeitraums eine Betriebskos-
tenabrechnung erstellen (Abrechnungs-
frist). Wenn die Betriebskosten nach dem
Kalenderjahr, also vom 01.01. bis 31.12.,
abgerechnet werden, endet die Abrech-
nungsfrist für die Betriebskosten 2014 am
31.12.2015. Läuft der Abrechnungszeit-
raum z.B. vom 01.07.2013 bis 30.06.2014,
hat der Vermieter bis zum30.06.2015 Zeit.
Wird die Abrechnungsfrist versäumt,
kann der Vermieter keine Nachforde-
rungen gegenüber dem Mieter geltend
machen (Ausschlussfrist). Aus Beweis-
gründen sollte die Abrechnung entweder
per Einschreibenmit Rückschein oder per
Boten zugestellt werden. Allerdings ist die
Zustellung auf dem Postweg nicht risiko-
los, da der Vermieter ein Verschulden der
Post gemäß § 278 BGB zu vertreten hat,
wenn auf dem Postweg unerwartete und
nicht vorhersehbare Verzögerungen auf-
treten (BGH v. 21.09.09, VIII ZR 107/08).
Zahlt der Mieter die Nachforderung, ob-
wohl die Abrechnung verspätet war, kann
er sein Geld zurückverlangen.
DieAusschlussfrist gilt allerdings nicht
für Gewerberaummietverhältnisse (BGH
v. 17.11.10, XII ZR 124/09). Der Vermieter
muss hier die Betriebskostenabrechnung
zwar spätestens zwölf Monate nach dem
Ende des Abrechnungszeitraums erstellen.
Bei Fristversäumnis kann er eine Nachfor-
derung aber noch geltend machen.
Raus aus der Fehlerfalle
Betriebskosten gelten als
zweite Miete. Zudem soll
jede zweite Betriebskosten-
abrechnung falsch sein. Die
häufigsten Fehler kann der-
jenige vermeiden, der die
wichtigsten formalen Anfor-
derungen an eine ordnungs-
gemäße Abrechnung kennt.
Was zu tun und was besser
zu lassen ist.
Eine Korrektur der Be-
triebskostenabrechnung
kann jederzeit während
der Abrechnungsfrist
vorgenommen werden
– auch wenn der Mieter
seine Nachzahlung schon
geleistet hat.