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Vermarktung & Bewertung
i
marktmodelle
i
recht
Das S-IM stellt auf Basis tatsächlich er-
zielter Verkaufspreise regional fein un-
tergliederte Informationen in Form von
Indexreihen zur Verfügung.
Insgesamt misst das S-IMdieWertent-
wicklungen von drei Einzelportfolios für
den übergeordneten Teilmarkt „Wohnen“:
Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser
mit bis zu einemDrittel gewerblichemAn-
teil und Eigentumswohnungen. Dabei set-
zen sich die Einzelportfolios aus mehr als
10.000bebautenGrundstückenzusammen.
Die räumlicheVerteilung der beobachteten
Objekte bildet das gesamte Bundesgebiet
flächendeckend repräsentativ ab.
tatsächliche Transaktionen
Die Da-
tengrundlage des Indexes sind tatsächlich
erfolgte Transaktionen. Zusätzlich liegen
alle wesentlichen wertbeeinflussenden
Merkmale der verkauften Immobilien vor,
wie zum Beispiel Lage, Größe, Baujahr,
Modernisierungsgrad und Ausstattung.
Aus den Daten der marktüblich er-
zielbaren Mieten, die insbesondere auf
der Grundlage nahezu aller in Deutsch-
land vorhandenen Mietspiegel ermittelt
werden, werden flächendeckend für ganz
Deutschland die Liegenschaftszinssätze,
Vergleichsfaktoren und Sachwertfaktoren
abgeleitet, mit denen die Marktwerte der
Immobilien ermittelt werden. Diese Daten
werden im S-IM ebenso stichtagsbezogen
angesetzt wie die örtlichen Bodenwerte
oder der Baupreisindex.
Aktuell wird das S-IM bereits von
mehreren Instituten als Marktschwan-
kungsmodell und zur Wertfortschrei-
bung von Immobilien-Portfolios genutzt.
In naher Zukunft soll der Index auch den
einzelnen Sachverständigen zugänglich
gemacht werden. Sie können diese Daten
sehr gut im Rahmen von Vergleichswert-
verfahren anwenden und bei Bewertungen
mit mehreren Stichtagen nutzen.
I
m Zeitraum von 2013 bis 2014 sind die
Immobilienpreise in vielen Regionen
Deutschlands weiter rasant gestiegen.
Laut dem aktuellen Sprengnetter-Immo-
bilienmarktmonitoring (S-IM) haben
sich die Werte für Einfamilienhäuser um
durchschnittlich 4,3 Prozent erhöht, für
Eigentumswohnungen um 5,3 Prozent
und für Mehrfamilienhäuser um 1,8 Pro-
zent. „Allerdings fallen in der jüngsten
Analyse erstmals stärkere Divergenzen
auf “, so Christian Sauerborn, Leiter der
Sprengnetter Marktforschung. „In den
bekannten Topstandorten ... gingen die
Preise im Messungszeitraum weiter steil
bergauf, teilweise sogar umweitere 20 Pro-
zent.“ In den Flächenräumen kehrte sich
die Entwicklung hingegen teilweise um.
Preisrückgänge auf dem Land
Im
Abgleich mit einer langfristigen Rück-
schau und angesichts der aktuellen Ent-
wicklungen halten die Analysten der
Sprengnetter Marktforschung eine Preis-
konsolidierung des deutschen Wohnim-
mobilienmarktes für wahrscheinlich:
In Ballungsräumen sei mit weiterhin
steigenden Preisen zu rechnen, wobei in
überhitzten Stadtteilen Rückgänge erwar-
tet würden.
Die Randgebiete größerer Städte
könntennoch länger vonder starkenNach-
frage stadtnaher Lagenprofitierenund stei-
gende Preise verzeichnen, während in den
Flächenräumen, die in den letzten Jahren
ebenfalls an der allgemeinen Marktent-
wicklung teilgenommen haben, (weitere)
Preisrückgänge zu erwarten seien, lautet
die Meinung der Immobilien-experten.
Die stetig wachsende Dynamik macht
die regelmäßige Investitionskontrolle
durch eine Wertfortschreibung für Inves-
toren und die Finanzbranche zwingend
notwendig. „Die Entscheidung für den
richtigen Index wird dabei schnell zum
Erfolgsfaktor,“ bringt Sauerborn die we-
sentliche Herausforderung auf den Punkt.
Schere am deutschen Wohnimmobilienmarkt
Wertentwicklung von Wohn-
immobilien 2013-2014: Es
klafft eine Schere von plus
20 bis minus acht Prozent.
Zu diesem Ergebnis kommt
das Sprengnetter-Immobilien-
marktmonitoring. Starke re-
gionale Unterschiede machen
die feingranulare Beobach-
tung von Marktschwankun-
gen immer wichtiger.
«
„In den bekannten Top-
standorten wie Hamburg
und München gingen die
Preise im Messungszeit-
raum weiter steil berg-
auf, teilweise sogar um
weitere 20 Prozent.“
Christian Sauerborn
, Leiter der
Sprengnetter Marktforschung
Christian Sauerborn, Leiter Marktforschung Sprengnetter