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2.2015
Präsentiert von:
Rechtsanwältin Constanze Becker
Fachanwältin für Miet- und Wohnungs-
eigentumsrecht, München
Maklerrecht
Hauptvertrages entfällt, so das Gericht,
auch der Maklerlohnanspruch, denn die-
ser setzt den Abschluss eines wirksamen
Hauptvertrags voraus.
Daran ändert es nichts, dass der
Verstoß auch auf einem Verhalten des
Maklerkunden beruht. Denn auch dann
bleibt es dabei, dass ein wirksamer Haupt-
vertrag, für dessen Vermittlung allein die
Courtage versprochen worden ist, nicht
zu Stande gekommen ist. Der Makler als
Kläger kann aber in einem solchen Fall
gegebenenfalls Schadensersatzansprüche
gegen seinen Kunden haben.
Praxishinweise:
Die Entscheidung ent-
spricht der Rechtsprechung des BGH,
dass nämlich der Provisionsanspruch des
Maklers einen wirksamen Hauptvertrag
voraussetzt (BGH, Urteil vom 12.12.2000,
III ZR 3/00). Zu unterscheiden ist dabei
zwischen zwei Alternativen:
a) Ist der Vertrag von Anfang an un-
wirksam, wie etwa bei der Anfechtung, der
Formnichtigkeit Sittenwidrigkeit, entfällt
die Provisionspflicht.
Sachverhalt:
Der Kläger war als Vermitt-
ler von Wirtschaftsprüfer- und Steuerbe-
raterpraxen (Makler) tätig. Der Kunde
erteilte dem Makler einen Vermittlungs-
auftrag zur Veräußerung seiner Kanzlei.
Durch die Tätigkeit des Maklers wur-
de die Kanzlei des Kunden in der Folge
auch tatsächlich veräußert. Dem Käufer
der Praxen wurde ein Rücktrittsrecht zu-
erkannt, falls der Vermieter nicht die Ein-
verständniserklärung dazu erteilte, dass
der Erwerber in den Mietvertrag eintritt.
Ferner wurde die Übergabe der Mandan-
tendaten und der Mandate im Hauptver-
trag ebenfalls unter einen Vorbehalt der
Zustimmung der Mandanten gestellt.
Zur Abgabe einer Einverständnis-
erklärung des Vermieters kam es in der
Folgezeit nicht. Der Erwerber der Kanzlei
erklärte daher den Rücktritt vom Vertrag
und zudem die Anfechtung des Vertrages
wegen arglistiger Täuschung. Dennoch
verlangte der Makler vom Kunden, dem
Verkäufer der Kanzlei, seine Provision.
Entscheidungsgründe:
Mangels Exis-
tenz eines wirksamen Praxisübertra-
gungsvertrags entstand kein Honoraran-
spruch des Klägers als Makler. DemMak-
ler steht laut demGericht keinMaklerlohn
zu, da der Praxisübernahmevertrag wegen
des Verstoßes gegen die berufsrechtliche
Verschwiegenheitsverpflichtung insge-
samt (von Anfang an) gemäß § 134 BGB
nichtig gewesen sei. Der Vorbehalt zur
Zustimmung der Mandanten sei nur zum
Schein aufgenommen worden. Auf den
Rücktritt vom Vertrag wegen fehlender
Zustimmung des Vermieters kam es da-
her gar nicht an. Mit der Nichtigkeit des
«
Provisionsrückforderung bei nichtigem Vertrag
Dem Maklerkunden steht gegen den Makler ein Provisionsrückzahlungsanspruch zu,
wenn sich der nachgewiesene Vertrag als verbotswidrig (§ 134 BGB) erweist.
Urteil des OLG Hamm, vom 26.05.2014 – 18 U 29/13
Wenn sich der
Vertrag auf ein Luft-
schloss bezieht, gibt
es keine Provision.
b) Der Maklerlohn bleibt aber be-
stehen, wenn vertragliche Leistungsver-
pflichtungen nachträglich wegfallen, wie
etwa beim Rücktritt, Kündigung, auflö-
sende Bedingung, es sei denn, es ist auch
daneben eine Anfechtung oder Ähnliches
möglich, welche den Vertrag von Anfang
an ungültig werden lassen.
Ein Rücktritt lässt daher in der Regel
denMaklerlohn nicht entfallen, nur dann,
wenn davon auszugehen ist, dass der Ver-
trag ohne Weiteres durch Rücktritt aufge-
löst werden kann, ohne dass es einer Be-
gründung hierzu bedarf. Dann sollte der
Vertrag noch in der Schwebe bleiben.
Eine weitere Sonderform ist die auf-
schiebende Bedingung des Vertrages,
denn in einem solchen Fall wird ebenfalls
von einem schwebenden Vertrag ausge-
gangen, der nur dann wirksam ist, wenn
diese aufschiebende Bedingung auch ein-
getreten ist.
Insofern ist besondere Vorsicht für
den Makler geboten, wenn in Verträgen
Rücktrittsrechte oder aufschiebende Be-
dingungen vereinbart werden.
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