Basic HTML-Version
27
2.2015
derungsgewinne an der Mehrheit dieser
Standorte eher durchschnittlich sind, lie-
gen die Preissteigerungen oftmals deutlich
über dem Durchschnitt, sodass die Preise
von der örtlichen Bevölkerung kaumnoch
gezahlt werden können. Treiber sind hier
die zahlreichen Interessenten aus ande-
ren Regionen Deutschlands bzw. aus dem
Ausland, für die das Wohnungsangebot
trotz der gestiegenen Preise noch attrak-
tiv bleibt, welches jedoch gemessen an der
Nachfrage nicht ausreichend ist. Die Neu-
bautätigkeit hat an diesen Standorten zwar
bereits deutlich zugenommen, sorgt aber
noch nicht für eine Entlastung an den lo-
kalen Märkten. Im Unterschied dazu sind
die ländlichen und peripherenRegionen in
Deutschlandnachwie vor „kalt“ bzw. „sehr
kalt“ undweisen keinerlei Anzeichen einer
Überhitzung auf. Auffallend ist allerdings
auch die fehlende „Strahlkraft“ im Gebiet
Rhein-Ruhr, wo lediglich Düsseldorf und
Hürth einen „warmen“ Wohnungsmarkt
aufweisen. Die Städte Köln, Bonn und Aa-
chen sind dagegen weder warm noch kalt.
Vor demPlatzen einer Preisblase steht
der deutsche Wohnungsmarkt demnach
zwar kaum. In den Ballungsgebieten ist
jedoch gleichwohl Umsicht geboten. Die
Preissteigerungen sind hier nicht überall
eine logische Konsequenz aus Bevölke-
rungswachstum und steigender Nachfra-
ge, sondern durchaus an der einen oder
anderen Stelle schon Ergebnis spekulativer
Käufe – mit entsprechenden Risiken für
die Käufer. Aktuell lässt sich aber auch
hier eine Tendenz zur Marktberuhigung
erkennen.
Büroimmobilienmarkt
Die deutschen
Büroimmobilienmärkte sind von ganz
anderen Trends geprägt als der Wohnim-
mobilienmarkt. Das Bevölkerungswachs-
tum an einzelnen Standorten spielt zwar
in Bezug auf die Büroflächennachfrage
mittelbar auch eine Rolle, doch haben hier
Faktorenwie die Entwicklung der Zahl der
Erwerbstätigen, insbesondere der Büro-
beschäftigten, die Branchenstruktur am
Standort, die Höhe des Büroflächenleer-
stands und die Neubau-Pipeline sowie die
vorherrschenden Mietniveaus eine weit-
aus größere Auswirkung.
Wüest & Partner Deutschland hat
in einer aktuellen Studie zur Perspekti-
ve der deutschen Büroflächenmärkte 50
ausgewählte kreisfreie Städte mit mehr
als 100.000 Einwohnern sowie die Top-7-
Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt
am Main, Hamburg, Köln, München und
Stuttgart auf ihre Investmentrisiken für
Büroimmobilien untersucht.
Dabei zeigt sich, dass Bürostandorte
mit höheren Risiken überdurchschnitt-
lich oft in Ostdeutschland liegen, da hier
nach der Euphorie derWiedervereinigung
vielerorts immer noch ein Überangebot
an Büroflächen existiert. Dresden, Pots-
dam und Leipzig weisen nur ein mittle-
res Risiko auf, während eine Investition
in Cottbusser Büroimmobilien aufgrund
der hohen Leerstände als sehr riskant zu
betrachten ist.
Insgesamt schneiden die Top-7-Städte
sowie die sieben größten Büromärkte der
B-Standorte mit niedrigen bis mittleren
Investmentrisiken (zwischen 1,5 bis 2,7
auf einer Skala von 1 = sehr niedriges Ri-
siko bis 5 = sehr hohes Risiko) sehr gut ab.
Bei Investitionen in Hamburger, Berliner
oder Bonner Büroimmobilien dürftenAn-
leger relativ gelassen bleiben, da diese das
beste Verhältnis aus Risiko und Rendite
aufweisen. In Leipzig und Hannover da-
gegen liegen die Renditeaussichten zwar
bei 5,5 bis 6 Prozent, jedoch ist das Ri-
siko mit 2,6 und 2,7 schon im mittleren
Bereich einzustufen. Hannover hat zwar
im Gegensatz zu Leipzig einen geringen
Leerstand, wies in den vergangenen Jahren
allerdings auch nur ein sehr geringesMiet-
wachstum auf. Darüber hinaus ist hier
das Verhältnis von ansässigen Firmen in
Relation zur vorhandenen Bürofläche im
Vergleich zu den anderen Städten deutlich
schlechter.
Düsseldorf, Essen und Bremen weisen
ein ähnliches Risiko-Rendite-Verhältnis
wie Frankfurt a. M. auf – jedoch resultie-
ren diese aus ganz unterschiedlichen Rah-
menbedingungen: Das Investmentrisiko
ist in den B-Städten Essen und Bremen
deutlich höher als in Frankfurt und Düs-
seldorf. Dieser Umstand wird durch die
erzielbare höhere Rendite allerdings sehr
gut ausgeglichen.
Dresden ist bei der Betrachtung der
14 Top-Büromärkte einer der interessan-
testen Büroimmobilienmärkte und der
beste unter den Top-7-B-Städten. Sach-
sens Landeshauptstadt ist für Investoren
aufgrund des vergleichsweise hohen Bü-
roflächenleerstands von 11 Prozent zwar
ähnlich risikoreichwie Essen und Bremen,
verspricht jedoch auch eine deutlich hö-
here Rendite.
Es kann festgehalten werden, dass
Büros vor allem in den Top-Städten teuer
sind und die Renditen inweiten Bereichen
bereits wieder das Vorkrisenniveau er-
reicht haben. Abgesehen von den üblichen
Bürorisiken (Nachvermietung mit ent-
sprechendem Leerstand und Incentives)
und anders als z. B. in der Schweiz, wo
auch für sehr gute Objekte Mieten sin-
ken und die Leerstände steigen, bestehen
(noch) keine Überhitzungsanzeichen, da
tatsächlich nahezu ausschließlich Core-
Objekte die Spitzenrenditen erzielen.
summary
»
In fast allen Gemeinden Deutschlands
sind die Wohnungsmärkte innerhalb der letzten zwei Jahre um eine Kategorie „heißer“
geworden.
»
Auffällig ist, wie die bereits „warmen“ oder sogar „heißen“ Gebiete in den
Ballungsräumen auf das Umland abstrahlen
. Zu nennen
sind hier die Großräume Hamburg und Berlin.
»
Büroimmobilien:
Die Top-7-Städte sowie die sieben größten Büromärkte der B-Standorte schneiden
mit niedrigen bis mittleren Investmentrisiken sehr gut ab.
»
Bürostandorte mit höheren Risiken liegen überdurchschnittlich oft in Ostdeutschland.
«
Karsten Jungk und Sven Graven, Geschäftsführer
Wüest & Partner Deutschland
Link-tipp
Haufe
Wie die Entwicklung für „Einzelhandels-
immobilien“ aussieht, erfahren Sie online
in unserem Top-Thema „Deutschlands
Immobilienmärkte 2015“.