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Immobilienmanagement
i
recht
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Fakten:
Im Gewerbemietvertrag ist vereinbart, dass die Mieter Schönheitsreparaturen
auszuführen haben. Der Vermieter teilte denMieternmit, er habe die Absicht, großeUm-
bauarbeiten durchzuführen. Darum verlange er statt der Renovierung den dafür erfor-
derlichen Geldbetrag. Die Mieter gaben die Räume unrenoviert zurück. Der Vermieter
ließ keine Umbauarbeiten durchführen; vielmehr veräußerte er das Objekt im Frühjahr
2011 unrenoviert an einen Dritten. Die Mieter zahlten nicht. Der Vermieter klagte. Laut
BGH zu Unrecht. Eine Renovierungsvereinbarung sei nur dann in eine Zahlungspflicht
umzudeuten, wenn der Vermieter die Räume nach der Rückgabe tatsächlich umbaue.
Fazit:
Die Zahlungspflicht entsteht nicht, wenn der Vermieter eine Umbauabsicht be-
hauptet. Erforderlich ist vielmehr, dass die Maßnahmen in Angriff genommen werden.
Der Vermieter muss den Anspruch alsbald nach der Rückerlangung des Mietobjekts
geltendmachen, weil für den Zahlungsanspruch die kurze Verjährung des § 548 BGB gilt.
Renovierungsverpflichtung
Behauptete Umbauabsicht
des Vermieters
Die Absicht des Vermieters, nach
Mietende Umbaumaßnahmen in Miet-
räumen durchzuführen, genügt nicht,
um an die Stelle der vertraglichen
Verpflichtung des Mieters, Schönheits-
reparaturen durchzuführen, einen
Ausgleichsanspruch in Geld treten zu
lassen.
BGH, Urteil v. 12.02.2014, XII ZR 76/13
in Textform eine Anpassung (der Voraus-
zahlungen) auf eine angemessene Höhe
vornehmen kann“. Nach der im Entschei-
dungsfall vereinbarten Klausel steht das
Anpassungsrecht nur dem Vermieter zu.
In dem Urteil vom 26.09.2012 (XII ZR
112/10) hat der BGH ausgeführt, dass ge-
gen die Wirksamkeit einer vertraglichen
Regelung, die dem Vermieter ein einsei-
tiges Leistungsbestimmungsrecht hin-
sichtlich der Höhe der Vorauszahlungen
einräumt, in der Geschäftsraummiete
keine grundsätzlichen Bedenken beste-
hen, weil der Vermieter die Bestimmung
gemäß § 315 BGB nach billigemErmessen
zu treffen hat. An dieser Rechtsprechung
hält der BGH fest.
Dies führt zu der weiteren Frage, ob die
Anpassung bei langfristigen Mietverträ-
gen gem. § 550 BGB der Schriftform be-
darf. Hierfür könnte der Zweck des § 550
BGB sprechen, der darin besteht, einem
Fakten:
Ein auf fünf Jahre befristeter
Mietvertrag über Gewerberäume enthält
folgende Klausel: „Sich aus einer Neben-
kostenvorauszahlung ergebende Gutha-
ben bzw. Nachforderungen sind unver-
züglich auszugleichen. In diesen Fällen so-
wie bei einer Erhöhung oder Senkung der
Betriebskosten darf seitens der Vermiete-
rin der monatlich zu zahlende Vorschuss
entsprechend neu festgesetzt werden.“
Der Mieter vertritt die Ansicht, er sei
gem. § 550 BGB zur vorzeitigen Kün-
digung berechtigt, weil der Mietvertrag
infolge einer Anpassung der Betriebskos-
tenvorauszahlung durch den Vermieter
abgeändert worden sei. Eine solche Än-
derung bedürfe der Schriftform; diese sei
vorliegend nicht gewahrt. Der BGH teilt
diese Ansicht nicht.
In § 560 Abs. 4 BGB ist für dieWohnungs-
miete geregelt, dass „jede Vertragspartei
nach einer Abrechnung durch Erklärung
Urteil des Monats:
Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung bei Geschäftsraum
Die Vertragsparteien dürfen bei Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Ver-
mieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Vorauszahlungen einseitig anpassen darf. Die Ausübung
dieses Rechts führt nicht dazu, dass ein auf länger als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab Anpassung
der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.
BGH, Urteil v. 05.02.2014, XII ZR 65/13
möglichenGrundstückserwerber Klarheit
über den Inhalt des Mietvertrags zu ver-
schaffen. Jedoch ist anerkannt, dass etwa
die Ausübung einer Verlängerungsoption
nicht der Schriftform bedarf, weil ein Er-
werber bereits durch die Optionsklausel
auf die Möglichkeit einer von der Ver-
tragsurkunde abweichenden Vertragszeit
hingewiesen wird. Dieselbe Überlegung
gilt für eine Klausel betreffend ein dem
Vermieter zustehendes Recht zur Anpas-
sung der Betriebskostenvorauszahlung:
Die Anpassungsklausel bedarf der Schrift-
form; die Ausübung der Anpassung ist
formlos möglich.
Fazit:
Für die Geschäftsraummiete wird
zum Teil die Ansicht vertreten, dass die
Vereinbarung einer Betriebskosten-
vorauszahlung zugleich ein Anpassungs-
recht begründet. Eine höchstrichterliche
Entscheidung hierzu gibt es noch nicht.